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Lieu atypique idéal atelier artiste

VilleGrasse (06)
Surface192m²
Coût Total341 080€
Loyer Annuel33 451€
Rentabilité9.81%
Cashflow/mois+744€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 210 000 €
Surface : 192 m²
Prix au m² : 1 093,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre bien atypique et pittoresque. C'était anciennement un moulin à huile transformé ensuite en ferronnerie puis en librairie de livres de seconde main . C'est un lieu idéal pour créer un atelier d'artiste ou un cabinet d'architectes. Cet espace, situé en rez de chaussée, est composé de deux parties: la plus grande donnant sur rue et sur une cour intérieure recouverte d'une verrière, la seconde partie plus petite (40m2) est aménagée en appartement. Points forts:

  • lieu marquant qui fascine tous ceux qui y entrent
  • grand espace, beaux volumes, hauteur sous plafonds très importante Points faibles:
  • travaux de rénovation à prévoir (électricité et chauffage ainsi que isolation)
  • rue non accessible en voiture: le bien est situé dans une rue piétonne du Grasse historique
Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.658850, 6.923380
Total : 341 080€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 114 280€
Valeur du bien : 324 280€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 2788€/mois
Loyer annuel estimé : 33451€/an
Fourchette totale : 2138€ - 3634€/mois
Fourchette annuelle : 25660€ - 43608€/an
Rentabilité brute :9.81%
Fourchette de rentabilité :7.52% - 12.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 550,72 €/m²
Basé sur :663 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :489 738 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-279 738€ (-57.1%)
Marge achat-revente :148 658€ (30.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :341 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 665,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :99,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 765,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 643,19€
Coût de l'assurance :29 844,50€
Taxe foncière : 3 345,10€/an
Soit par mois : 278,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 787,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 043,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :743,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/eau) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 192 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 192 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux éléments, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état mauvais présumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état mauvais présumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état mauvais présumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et finitions
Quantité: salon complet (environ 60 m²)
Raison: État 3/5 - Besoin de rafraîchissement
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée avec réparation des murs et amélioration de l'éclairage
Quantité: entrée complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état mauvais présumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau, prises, éclairage)
Quantité: installation complète pour 192 m²
Raison: État 2/5 - Travaux de rénovation à prévoir
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Amélioration
Amélioration de l'isolation des murs et des combles si applicable
Quantité: surface à définir selon les zones
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :114 280 €(595 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:16 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:28 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€, Main d'œuvre: 4800€
  • Eau chaude:4 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:14 400€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète chambres: 40 m² × 150€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:2 160€
    Rafraîchissement salon: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 360€
  • Entrée:2 400€
    Rénovation entrée: 1 entrée complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité:18 000€
    Mise aux normes électricité: 192 m² × 100€/m² = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Isolation:11 520€
    Amélioration isolation murs et combles: 80 m² × 120€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 1920€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 451 €/an
Calcul : 2 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 009 €/an
Base de calcul : Emprunt de 341 080 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 194 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 345 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 114 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 129 828 €
Revenus locatifs : +33 451 €
Charges déductibles : -129 828 €
Résultat foncier Année 1 : -96 377 €(Déficit de 96 377 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 74 977 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 548 €/an
Revenus locatifs : +33 451 €
Charges déductibles : -15 548 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 903 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 74976.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 451 €129 839 €11 020 €-96 388 €21 400 €74 988 €74 988 €
234 120 €15 261 €10 722 €18 859 €--56 128 €
334 802 €14 953 €10 414 €19 849 €--36 279 €
435 498 €14 635 €10 097 €20 863 €--15 416 €
536 208 €14 307 €9 768 €21 901 €---
636 933 €13 968 €9 429 €22 965 €---
737 671 €13 617 €9 078 €24 054 €---
838 425 €13 255 €8 716 €25 170 €---
939 193 €12 881 €8 342 €26 312 €---
1039 977 €12 494 €7 955 €27 483 €---
1140 777 €12 095 €7 556 €28 682 €---
1241 592 €11 682 €7 143 €29 910 €---
1342 424 €11 256 €6 717 €31 168 €---
1443 272 €10 815 €6 276 €32 457 €---
1544 138 €10 360 €5 821 €33 778 €---
1645 021 €9 890 €5 351 €35 131 €---
1745 921 €9 404 €4 865 €36 517 €---
1846 839 €8 902 €4 363 €37 938 €---
1947 776 €8 383 €3 844 €39 393 €---
2048 732 €7 847 €3 308 €40 885 €---
2149 706 €7 293 €2 754 €42 413 €---
2250 701 €6 721 €2 182 €43 979 €---
2351 715 €6 130 €1 591 €45 584 €---
2452 749 €5 519 €981 €47 229 €---
2553 804 €4 888 €350 €48 915 €---
TOTAL1 071 444 €386 395 €158 643 €685 049 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 685 049 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 025 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 025 €-6 420 €+13 445 €
2+7 025 €0 €+7 025 €
3+7 025 €0 €+7 025 €
4+7 025 €0 €+7 025 €
5+7 025 €+1 946 €+5 079 €
6+7 025 €+6 889 €+136 €
7+7 025 €+7 216 €-191 €
8+7 025 €+7 551 €-526 €
9+7 025 €+7 894 €-869 €
10+7 025 €+8 245 €-1 220 €
11+7 025 €+8 605 €-1 580 €
12+7 025 €+8 973 €-1 948 €
13+7 025 €+9 350 €-2 325 €
14+7 025 €+9 737 €-2 712 €
15+7 025 €+10 133 €-3 108 €
16+7 025 €+10 539 €-3 514 €
17+7 025 €+10 955 €-3 930 €
18+7 025 €+11 381 €-4 356 €
19+7 025 €+11 818 €-4 793 €
20+7 025 €+12 265 €-5 240 €
21+7 025 €+12 724 €-5 699 €
22+7 025 €+13 194 €-6 169 €
23+7 025 €+13 675 €-6 650 €
24+7 025 €+14 169 €-7 144 €
25+7 025 €+14 675 €-7 650 €
Total+175 625 €+205 515 €+-29 890 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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