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appartement vente 4 pieces evry 90m2

Bien expiré
VilleÉvry (91)
Surface90m²
Coût Total220 270€
Loyer Annuel16 059€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois-274€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 2 100 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement spacieux de 4 pièces avec 3 chambres à Évry

Lumineux et confortable, dans une copropriété de 1989, je vous invite à découvrir ce bel appartement comprenant un séjour de 25m², une cuisine fonctionnelle, trois chambres, une salle de bain, WC indépendant, un cellier.

L'appartement est vendu avec une place de parking. Il est équipé du chauffage au gaz, de la fibre optique et d'une VMC

Gare à 11 minutes, parc Henri Fabre, écoles 15 min a pieds université Evry Paris Saclay 5 min Autoroute A5

A votre service pour les visites

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 129 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 323.33€ par mois (soit 3880 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 150 et classe CLIMAT C indice 13. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Celine Moreira mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Courpalay sous le numéro 891914608, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Total : 220 270€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 16 150€
Valeur du bien : 205 150€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1338€/mois
Loyer annuel estimé : 16059€/an
Fourchette totale : 918€ - 1952€/mois
Fourchette annuelle : 11013€ - 23419€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 063,86 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 747 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :+3 253€ (+1.8%)
Marge achat-revente :-34 523€ (-18.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 090,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 155,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 013,65€
Coût de l'assurance :19 273,63€
Taxe foncière : 1 605,95€/an
Soit par mois : 133,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 323,33€/mois
Soit par an : 3 879,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 338,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 612,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-274,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres sans photo, nécessite rafraîchissement
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien du système de chauffage au gaz
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux obligatoires mais entretien recommandé
VentilationOPTIONNEL
Sous-catégorie: VMC
Vérification de la VMC existante et nettoyage des bouches d'aération
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux obligatoires mais entretien recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 150 €(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 9000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
  • Chauffage:150€
    Entretien système chauffage: 1 système: 150€, Main d'œuvre: inclus
  • Ventilation:200€
    Vérification VMC: 1 système: 200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 350€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Ventilation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 338 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 059 €/an
Calcul : 1 338 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 394 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 270 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 771 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 606 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 880 €/an
Calcul : 323 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 801 €
Revenus locatifs : +16 059 €
Charges déductibles : -29 801 €
Résultat foncier Année 1 : -13 741 €(Déficit de 13 741 €)
Imputable sur revenu global : 13 741 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 651 €/an
Revenus locatifs : +16 059 €
Charges déductibles : -13 651 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 409 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 059 €29 808 €7 401 €-13 748 €13 748 €--
216 381 €13 461 €7 205 €2 919 €---
316 708 €13 258 €7 001 €3 450 €---
417 042 €13 048 €6 791 €3 995 €---
517 383 €12 830 €6 573 €4 553 €---
617 731 €12 605 €6 348 €5 126 €---
718 086 €12 372 €6 115 €5 713 €---
818 447 €12 131 €5 874 €6 316 €---
918 816 €11 882 €5 625 €6 934 €---
1019 193 €11 624 €5 367 €7 568 €---
1119 576 €11 357 €5 101 €8 219 €---
1219 968 €11 082 €4 825 €8 886 €---
1320 367 €10 796 €4 539 €9 571 €---
1420 775 €10 501 €4 244 €10 274 €---
1521 190 €10 195 €3 938 €10 995 €---
1621 614 €9 879 €3 622 €11 735 €---
1722 046 €9 552 €3 295 €12 494 €---
1822 487 €9 214 €2 957 €13 273 €---
1922 937 €8 864 €2 607 €14 073 €---
2023 396 €8 502 €2 245 €14 894 €---
2123 864 €8 127 €1 870 €15 737 €---
2224 341 €7 740 €1 483 €16 601 €---
2324 828 €7 339 €1 082 €17 489 €---
2425 324 €6 924 €667 €18 400 €---
2525 831 €6 495 €238 €19 336 €---
TOTAL514 391 €279 585 €107 014 €234 806 €13 748 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 125 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 806 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 372 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 372 €-4 125 €+7 497 €
2+3 372 €+876 €+2 496 €
3+3 372 €+1 035 €+2 337 €
4+3 372 €+1 198 €+2 174 €
5+3 372 €+1 366 €+2 006 €
6+3 372 €+1 538 €+1 834 €
7+3 372 €+1 714 €+1 658 €
8+3 372 €+1 895 €+1 477 €
9+3 372 €+2 080 €+1 292 €
10+3 372 €+2 271 €+1 101 €
11+3 372 €+2 466 €+906 €
12+3 372 €+2 666 €+706 €
13+3 372 €+2 871 €+501 €
14+3 372 €+3 082 €+290 €
15+3 372 €+3 299 €+73 €
16+3 372 €+3 520 €-148 €
17+3 372 €+3 748 €-376 €
18+3 372 €+3 982 €-610 €
19+3 372 €+4 222 €-850 €
20+3 372 €+4 468 €-1 096 €
21+3 372 €+4 721 €-1 349 €
22+3 372 €+4 980 €-1 608 €
23+3 372 €+5 247 €-1 875 €
24+3 372 €+5 520 €-2 148 €
25+3 372 €+5 801 €-2 429 €
Total+84 300 €+70 442 €+13 858 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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