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Appartement

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface65
Coût Total76 400
Loyer Annuel6 607
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois-152
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 969,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1

À VENDRE : Charmant appartement T3 situé à Châteauroux, dans un quartier agréable et dynamique. Ce bien de 65 m² est idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif. Situé au quatrième étage d'une résidence avec ascenseur, cet appartement vous offre une vue dégagée et un accès facile. Dès votre entrée, vous serez accueillis par une entrée spacieuse qui mène à un lumineux salon de 20 m², parfait pour vos moments de détente ou pour recevoir vos amis. La cuisine, aménagée avec soin, est prête à accueillir vos talents culinaires. Vous disposerez de deux chambres confortables, idéales pour un repos bien mérité, ainsi qu'une salle de bains fonctionnelle. Le balcon, véritable atout de cet appartement, vous permettra de profiter de l'extérieur et de prendre un café au soleil. De plus, vous bénéficierez d'un parking, ce qui est un vrai plus dans la ville. La résidence est sécurisée avec interphone et dispose de fenêtres à double vitrage, garantissant confort et tranquillité. Pour votre quotidien, vous trouverez à proximité de nombreux commerces, puisque proximité avec le centre ville. Les écoles maternelles et élémentaires sont également à quelques pas, ainsi que le parc de Belle-Isle, ce qui en fait un lieu de vie idéal pour les familles. Ne manquez pas cette belle opportunité de devenir propriétaire dans un cadre de vie agréable et pratique. Venez visiter cet appartement qui n'attend que vous ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Ch%C3%A2teauroux-36000/376

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.814010, 1.709479
Total : 76 400
Prix d'acquisition : 63 000
Travaux : 8 360
Valeur du bien : 71 360
Frais de notaire : 5 040
Coût estimé : 5 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6607€/an
Fourchette totale : 428€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5139€ - 8495€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 11.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :372,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :21,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 394,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 413,99
Coût de l'assurance :6 494,00
Taxe foncière : 660,71€/an
Soit par mois : 55,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 253,02€/mois
Soit par an : 3 036,18€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 550,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 702,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Aucun travail énergétique obligatoire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour un aspect frais.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé pour la salle de bain.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photo - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 360(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:400
    Peinture murs et plafond: 8 m² × 50€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (remplacement baignoire, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 607 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 458 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 400 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 260 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 661 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 036 €/an
Calcul : 253 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 360
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 775
Revenus locatifs : +6 607
Charges déductibles : -14 775
Résultat foncier Année 1 : -8 168(Déficit de 8 168 €)
Imputable sur revenu global : 8 168
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 415 €/an
Revenus locatifs : +6 607
Charges déductibles : -6 415
Résultat foncier Années 2+ : 192 €/an
Prix d'achat du bien : 63 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 60714 7772 461-8 1708 170 €--
26 7396 3512 394388---
36 8746 2822 325592---
47 0126 2112 254801---
57 1526 1382 1811 014---
67 2956 0622 1051 233---
77 4415 9832 0271 457---
87 5905 9021 9461 687---
97 7415 8191 8621 922---
107 8965 7321 7762 164---
118 0545 6431 6872 411---
128 2155 5511 5942 664---
138 3795 4561 4992 924---
148 5475 3571 4013 190---
158 7185 2561 2993 462---
168 8925 1511 1943 742---
179 0705 0421 0864 028---
189 2524 9309744 321---
199 4374 8148584 622---
209 6254 6957384 931---
219 8184 5716155 247---
2210 0144 4444875 571---
2310 2144 3123555 903---
2410 4194 1752196 243---
2510 6274 035786 593---
TOTAL211 628142 69035 41468 9388 170Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 451
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 938
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 387 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 387-2 451+3 838
2+1 387+117+1 270
3+1 387+178+1 209
4+1 387+240+1 147
5+1 387+304+1 083
6+1 387+370+1 017
7+1 387+437+950
8+1 387+506+881
9+1 387+577+810
10+1 387+649+738
11+1 387+723+664
12+1 387+799+588
13+1 387+877+510
14+1 387+957+430
15+1 387+1 039+348
16+1 387+1 122+265
17+1 387+1 208+179
18+1 387+1 296+91
19+1 387+1 3870
20+1 387+1 479-92
21+1 387+1 574-187
22+1 387+1 671-284
23+1 387+1 771-384
24+1 387+1 873-486
25+1 387+1 978-591
Total+34 675+20 681+13 994
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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