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Maison 6 pièces 120 m²

VilleBrillac (16)
Surface120m²
Coût Total152 700€
Loyer Annuel11 071€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 120 m² - Maison mitoyenne de 3 chambres, centre du village avec garage et jardin

A36444SSI16 - Située dans le centre du joli village de Brillac et datant probablement du 18ème siècle, cette maison offre la commodité d'être à distance de marche du boulanger local, tout en ayant beaucoup d'espace extérieur. La maison elle-même est spacieuse avec de hauts plafonds et offre la possibilité de créer un deuxième logement pour agrandir le logement principal ou l'utiliser pour des invités payants. Ancienne maison familiale, il faudrait peu d'efforts pour la rendre confortable, avec la possibilité d'un projet de rénovation si vous souhaitez l'entreprendre.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A36444SSI16 Date de réalisation du diagnostic : 12/05/2025 Prix hors honoraires : 75 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 920 € et 4 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Brillac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16500
Coordonnées : 46.060116, 0.775718
Total : 152 700€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 63 600€
Valeur du bien : 146 100€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.05€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11071€/an
Fourchette totale : 726€ - 1172€/mois
Fourchette annuelle : 8714€ - 14064€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :784,26 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 111 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :-11 611€ (-12.3%)
Marge achat-revente :-58 589€ (-62.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :764,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 808,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 635,66€
Coût de l'assurance :13 361,25€
Taxe foncière : 1 107,07€/an
Soit par mois : 92,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 922,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 901,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - sols en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement usés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 600 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:8 400€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€/fenêtre = 10500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 32 m² × 150€/m² = 4800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Brillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 071 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 277 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 107 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 519 €
Revenus locatifs : +11 071 €
Charges déductibles : -70 519 €
Résultat foncier Année 1 : -59 448 €(Déficit de 59 448 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 048 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 919 €/an
Revenus locatifs : +11 071 €
Charges déductibles : -6 919 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 152 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38048.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 071 €70 524 €5 282 €-59 453 €21 400 €38 053 €38 053 €
211 292 €6 786 €5 144 €4 507 €--33 547 €
311 518 €6 642 €5 001 €4 876 €--28 671 €
411 748 €6 494 €4 852 €5 254 €--23 417 €
511 983 €6 340 €4 699 €5 643 €--17 774 €
612 223 €6 181 €4 540 €6 042 €--11 732 €
712 467 €6 016 €4 375 €6 451 €--5 281 €
812 717 €5 846 €4 204 €6 871 €---
912 971 €5 669 €4 027 €7 302 €---
1013 231 €5 486 €3 844 €7 745 €---
1113 495 €5 296 €3 655 €8 199 €---
1213 765 €5 100 €3 458 €8 665 €---
1314 040 €4 897 €3 255 €9 144 €---
1414 321 €4 686 €3 045 €9 635 €---
1514 608 €4 468 €2 827 €10 139 €---
1614 900 €4 242 €2 601 €10 657 €---
1715 198 €4 009 €2 367 €11 189 €---
1815 502 €3 767 €2 125 €11 735 €---
1915 812 €3 516 €1 874 €12 296 €---
2016 128 €3 256 €1 615 €12 872 €---
2116 450 €2 988 €1 346 €13 463 €---
2216 779 €2 709 €1 068 €14 070 €---
2317 115 €2 421 €779 €14 694 €---
2417 457 €2 122 €481 €15 335 €---
2517 807 €1 813 €172 €15 993 €---
TOTAL354 598 €181 274 €76 636 €173 324 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 324 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 071 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 325 €-6 420 €+8 745 €
2+2 325 €0 €+2 325 €
3+2 325 €0 €+2 325 €
4+2 325 €0 €+2 325 €
5+2 325 €0 €+2 325 €
6+2 325 €0 €+2 325 €
7+2 325 €0 €+2 325 €
8+2 325 €+477 €+1 848 €
9+2 325 €+2 191 €+134 €
10+2 325 €+2 323 €+2 €
11+2 325 €+2 460 €-135 €
12+2 325 €+2 600 €-275 €
13+2 325 €+2 743 €-418 €
14+2 325 €+2 890 €-565 €
15+2 325 €+3 042 €-717 €
16+2 325 €+3 197 €-872 €
17+2 325 €+3 357 €-1 032 €
18+2 325 €+3 521 €-1 196 €
19+2 325 €+3 689 €-1 364 €
20+2 325 €+3 861 €-1 536 €
21+2 325 €+4 039 €-1 714 €
22+2 325 €+4 221 €-1 896 €
23+2 325 €+4 408 €-2 083 €
24+2 325 €+4 601 €-2 276 €
25+2 325 €+4 798 €-2 473 €
Total+58 125 €+51 997 €+6 128 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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