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Vends maison de bourg - 135 m² - 5 pièces, 3 chambres - Gennes-Val-de-Loire 49160

VilleSaint-Philbert-du-Peuple (49)
Surface135m²
Coût Total192 583€
Loyer Annuel13 789€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 040 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 815,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrace, Cellar

Immobilier.N.® et l’office notarial SELAS GROUPE ANJOU LOIRE N. N. proposent : Maison / villa à vendre - ST MARTIN DE LA PLACE (49160)

Saint Martin de la Place, jolie maison de bourg de 135m² sur une parcelle de 497m². Tout le charme de l’ancien, avec…

Ville : Saint-Philbert-du-Peuple
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49160
Total : 192 583€
Prix d'acquisition : 110 040€
Travaux : 73 740€
Valeur du bien : 183 780€
Frais de notaire : 8 803€
Coût estimé : 8 803€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 11.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1149€/mois
Loyer annuel estimé : 13789€/an
Fourchette totale : 874€ - 1510€/mois
Fourchette annuelle : 10491€ - 18126€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 698,29 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :229 269 €
Prix d'achat :110 040 €
Décote à l'achat :-119 229€ (-52.0%)
Marge achat-revente :36 686€ (16.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 583€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :967,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :77,03€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 044,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 582,16€
Coût de l'assurance :23 109,96€
Taxe foncière : 1 378,95€/an
Soit par mois : 114,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 149,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 159,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
EscalierRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'escalier
Quantité: 6 m²
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 740 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:13 500€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 100€/m² = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€/fenêtre = 20400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Escalier - Peinture:240€
    Peinture murs et plafonds escalier: 6 m² × 40€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Philbert-du-Peuple (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 149 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 789 €/an
Calcul : 1 149 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 713 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 583 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 924 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 379 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 757 €
Revenus locatifs : +13 789 €
Charges déductibles : -82 757 €
Résultat foncier Année 1 : -68 967 €(Déficit de 68 967 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 567 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 017 €/an
Revenus locatifs : +13 789 €
Charges déductibles : -9 017 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 773 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47567.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 040 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 526 €(65% de 110 040 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 601 €/an
Calcul : 71 526 € × 3,636% = 2 601 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 789 €82 763 €6 720 €-68 973 €21 400 €47 573 €47 573 €
214 065 €8 848 €6 544 €5 218 €--42 356 €
314 347 €8 666 €6 363 €5 681 €--36 675 €
414 634 €8 478 €6 175 €6 156 €--30 520 €
514 926 €8 283 €5 980 €6 643 €--23 876 €
615 225 €8 081 €5 778 €7 144 €--16 733 €
715 529 €7 872 €5 569 €7 657 €--9 076 €
815 840 €7 655 €5 352 €8 184 €--891 €
916 157 €7 431 €5 128 €8 726 €---
1016 480 €7 199 €4 895 €9 281 €---
1116 809 €6 958 €4 654 €9 852 €---
1217 145 €6 708 €4 405 €10 437 €---
1317 488 €6 450 €4 147 €11 038 €---
1417 838 €6 182 €3 879 €11 656 €---
1518 195 €5 905 €3 602 €12 290 €---
1618 559 €5 618 €3 315 €12 941 €---
1718 930 €5 320 €3 017 €13 610 €---
1819 309 €5 012 €2 709 €14 296 €---
1919 695 €4 693 €2 390 €15 002 €---
2020 089 €4 362 €2 059 €15 726 €---
2120 490 €4 020 €1 716 €16 471 €---
2220 900 €3 665 €1 362 €17 235 €---
2321 318 €3 297 €994 €18 021 €---
2421 745 €2 917 €613 €18 828 €---
2522 180 €2 522 €219 €19 657 €---
TOTAL441 682 €228 906 €97 582 €212 776 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 776 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 896 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 896 €-6 420 €+9 316 €
2+2 896 €0 €+2 896 €
3+2 896 €0 €+2 896 €
4+2 896 €0 €+2 896 €
5+2 896 €0 €+2 896 €
6+2 896 €0 €+2 896 €
7+2 896 €0 €+2 896 €
8+2 896 €0 €+2 896 €
9+2 896 €+2 350 €+546 €
10+2 896 €+2 784 €+112 €
11+2 896 €+2 955 €-59 €
12+2 896 €+3 131 €-235 €
13+2 896 €+3 312 €-416 €
14+2 896 €+3 497 €-601 €
15+2 896 €+3 687 €-791 €
16+2 896 €+3 882 €-986 €
17+2 896 €+4 083 €-1 187 €
18+2 896 €+4 289 €-1 393 €
19+2 896 €+4 501 €-1 605 €
20+2 896 €+4 718 €-1 822 €
21+2 896 €+4 941 €-2 045 €
22+2 896 €+5 171 €-2 275 €
23+2 896 €+5 406 €-2 510 €
24+2 896 €+5 648 €-2 752 €
25+2 896 €+5 897 €-3 001 €
Total+72 400 €+63 833 €+8 567 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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