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Appartement lorient

Bien expiré
VilleLorient (56)
Surface105
Coût Total315 400
Loyer Annuel14 457
Rentabilité4.58%
Cashflow/mois-566
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 195 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 857,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement traversant de 105 m2 habitables, très lumineux, situé au 8ème étage d’une résidence avec ascenseur.

Côté Sud : le salon, la salle à manger et l’une des 3 chambres. Toutes ces pièces ont un accès direct au balcon avec une vue exceptionnelle sur la rade de Lorient et son centre-ville.

Côté Nord : une grande cuisine avec un petit cellier autonome et 2 chambres volumineuses équipées de grands placards intégrés, avec vue sur le Scorff.

Les espaces et les volumes de chaque pièce sont assez rares pour le souligner tant du côté de la salle et du salon (plus de 30 m2) que des chambres.

L’entrée de l’appartement est constituée d’un petit hall avec un très grand placard et dessert la cuisine, le salon et un couloir menant à l'espace nuit. Cet espace nuit est composé de trois chambres, d’une salle de bain, de toilettes séparés et d’une pièce cagibi.

Une grande cave indépendante au sous-sol de l’immeuble fait partie également de cette vente.

Localisé en plein centre de la ville, à deux pas de la gare, ce grand appartement offre l’accès à toutes les commodités du quotidien (commerces, gare, pharmacie, hôpital, bus, etc.).

Ce bien possède un potentiel indéniable avec ses volumes, sa vue, sa luminosité, la disposition de ses pièces sans perte d’espace et sa situation géographique.

Des travaux de rénovation et de rafraichissement sont à prévoir.

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.754590, -3.364040
Total : 315 400
Prix d'acquisition : 195 000
Travaux : 104 800
Valeur du bien : 299 800
Frais de notaire : 15 600
Coût estimé : 15 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1205€/mois
Loyer annuel estimé : 14457€/an
Fourchette totale : 967€ - 1502€/mois
Fourchette annuelle : 11599€ - 18021€/an
Rentabilité brute :4.58%
Fourchette de rentabilité :3.68% - 5.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 558,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :91,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 650,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :152 222,37
Coût de l'assurance :27 597,50
Taxe foncière : 1 445,73€/an
Soit par mois : 120,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 204,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 771,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-566,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 105 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: 6 m² (carrelage et peinture)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais avec signes d'usure
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :104 800(998 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:21 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 11500€
  • Menuiseries - Fenêtres:17 800
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres: 800€ par fenêtre × 10 = 8000€, Main d'œuvre: 1000€ = 9000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation complète:42 500
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 5000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3500€ = 22000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:900
    Carrelage et peinture: 6 m²: 50€/m² × 6 = 300€, Main d'œuvre: 300€ = 600€
  • Chambres - Rénovation lourde:13 350
    Parquet flottant: 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€, Peinture: 45 m²: 30€/m² × 45 = 1350€, Électricité: 3 chambres: 1200€ + Main d'œuvre: 3000€ = 9000€
  • Salon - Rafraîchissement léger:2 250
    Peinture des murs: 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 205 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 457 €/an
Calcul : 1 205 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 525 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 400 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 104 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 446 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 104 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 874
Revenus locatifs : +14 457
Charges déductibles : -117 874
Résultat foncier Année 1 : -103 417(Déficit de 103 417 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 82 017
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 074 €/an
Revenus locatifs : +14 457
Charges déductibles : -13 074
Résultat foncier Années 2+ : 1 383 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 82016.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 457117 88410 535-103 42721 400 €82 027 €82 027 €
214 74612 80410 2541 943--80 084 €
315 04112 5149 9642 528--77 557 €
415 34212 2149 6643 129--74 428 €
515 64911 9039 3543 746--70 683 €
615 96211 5829 0334 380--66 303 €
716 28111 2508 7015 031--61 272 €
816 60710 9078 3575 700--55 572 €
916 93910 5528 0026 387--49 184 €
1017 27810 1847 6357 094--42 091 €
1117 6239 8047 2557 819--34 272 €
1217 9769 4116 8628 565---
1318 3359 0056 4559 331---
1418 7028 5846 03410 118---
1519 0768 1495 59910 927---
1619 4587 6995 15011 758---
1719 8477 2344 68412 613---
1820 2446 7534 20313 491---
1920 6496 2553 70514 394---
2021 0625 7403 19015 322---
2121 4835 2072 65816 276---
2221 9134 6562 10717 256---
2322 3514 0871 53718 264---
2422 7983 49794819 301---
2523 2542 88833820 366---
TOTAL463 073320 763152 222142 31021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 310
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 457 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 036-6 420+9 456
2+3 0360+3 036
3+3 0360+3 036
4+3 0360+3 036
5+3 0360+3 036
6+3 0360+3 036
7+3 0360+3 036
8+3 0360+3 036
9+3 0360+3 036
10+3 0360+3 036
11+3 0360+3 036
12+3 036+2 569+467
13+3 036+2 799+237
14+3 036+3 035+1
15+3 036+3 278-242
16+3 036+3 528-492
17+3 036+3 784-748
18+3 036+4 047-1 011
19+3 036+4 318-1 282
20+3 036+4 597-1 561
21+3 036+4 883-1 847
22+3 036+5 177-2 141
23+3 036+5 479-2 443
24+3 036+5 790-2 754
25+3 036+6 110-3 074
Total+75 900+52 974+22 926
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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