Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement lorient

Bien expiré
VilleLorient (56)
Surface105m²
Coût Total315 400€
Loyer Annuel14 457€
Rentabilité4.58%
Cashflow/mois-566€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 195 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 857,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement traversant de 105 m2 habitables, très lumineux, situé au 8ème étage d’une résidence avec ascenseur.

Côté Sud : le salon, la salle à manger et l’une des 3 chambres. Toutes ces pièces ont un accès direct au balcon avec une vue exceptionnelle sur la rade de Lorient et son centre-ville.

Côté Nord : une grande cuisine avec un petit cellier autonome et 2 chambres volumineuses équipées de grands placards intégrés, avec vue sur le Scorff.

Les espaces et les volumes de chaque pièce sont assez rares pour le souligner tant du côté de la salle et du salon (plus de 30 m2) que des chambres.

L’entrée de l’appartement est constituée d’un petit hall avec un très grand placard et dessert la cuisine, le salon et un couloir menant à l'espace nuit. Cet espace nuit est composé de trois chambres, d’une salle de bain, de toilettes séparés et d’une pièce cagibi.

Une grande cave indépendante au sous-sol de l’immeuble fait partie également de cette vente.

Localisé en plein centre de la ville, à deux pas de la gare, ce grand appartement offre l’accès à toutes les commodités du quotidien (commerces, gare, pharmacie, hôpital, bus, etc.).

Ce bien possède un potentiel indéniable avec ses volumes, sa vue, sa luminosité, la disposition de ses pièces sans perte d’espace et sa situation géographique.

Des travaux de rénovation et de rafraichissement sont à prévoir.

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.754590, -3.364040
Total : 315 400€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 104 800€
Valeur du bien : 299 800€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1205€/mois
Loyer annuel estimé : 14457€/an
Fourchette totale : 967€ - 1502€/mois
Fourchette annuelle : 11599€ - 18021€/an
Rentabilité brute :4.58%
Fourchette de rentabilité :3.68% - 5.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 558,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :91,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 650,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :152 222,37€
Coût de l'assurance :27 597,50€
Taxe foncière : 1 445,73€/an
Soit par mois : 120,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 204,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 771,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-566,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 105 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: 6 m² (carrelage et peinture)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais avec signes d'usure
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :104 800 €(998 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:21 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 11500€
  • Menuiseries - Fenêtres:17 800€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres: 800€ par fenêtre × 10 = 8000€, Main d'œuvre: 1000€ = 9000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation complète:42 500€
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 5000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3500€ = 22000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:900€
    Carrelage et peinture: 6 m²: 50€/m² × 6 = 300€, Main d'œuvre: 300€ = 600€
  • Chambres - Rénovation lourde:13 350€
    Parquet flottant: 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€, Peinture: 45 m²: 30€/m² × 45 = 1350€, Électricité: 3 chambres: 1200€ + Main d'œuvre: 3000€ = 9000€
  • Salon - Rafraîchissement léger:2 250€
    Peinture des murs: 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 205 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 457 €/an
Calcul : 1 205 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 525 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 400 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 104 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 446 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 104 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 874 €
Revenus locatifs : +14 457 €
Charges déductibles : -117 874 €
Résultat foncier Année 1 : -103 417 €(Déficit de 103 417 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 82 017 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 074 €/an
Revenus locatifs : +14 457 €
Charges déductibles : -13 074 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 383 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 82016.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 457 €117 884 €10 535 €-103 427 €21 400 €82 027 €82 027 €
214 746 €12 804 €10 254 €1 943 €--80 084 €
315 041 €12 514 €9 964 €2 528 €--77 557 €
415 342 €12 214 €9 664 €3 129 €--74 428 €
515 649 €11 903 €9 354 €3 746 €--70 683 €
615 962 €11 582 €9 033 €4 380 €--66 303 €
716 281 €11 250 €8 701 €5 031 €--61 272 €
816 607 €10 907 €8 357 €5 700 €--55 572 €
916 939 €10 552 €8 002 €6 387 €--49 184 €
1017 278 €10 184 €7 635 €7 094 €--42 091 €
1117 623 €9 804 €7 255 €7 819 €--34 272 €
1217 976 €9 411 €6 862 €8 565 €---
1318 335 €9 005 €6 455 €9 331 €---
1418 702 €8 584 €6 034 €10 118 €---
1519 076 €8 149 €5 599 €10 927 €---
1619 458 €7 699 €5 150 €11 758 €---
1719 847 €7 234 €4 684 €12 613 €---
1820 244 €6 753 €4 203 €13 491 €---
1920 649 €6 255 €3 705 €14 394 €---
2021 062 €5 740 €3 190 €15 322 €---
2121 483 €5 207 €2 658 €16 276 €---
2221 913 €4 656 €2 107 €17 256 €---
2322 351 €4 087 €1 537 €18 264 €---
2422 798 €3 497 €948 €19 301 €---
2523 254 €2 888 €338 €20 366 €---
TOTAL463 073 €320 763 €152 222 €142 310 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 310 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 457 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 036 €-6 420 €+9 456 €
2+3 036 €0 €+3 036 €
3+3 036 €0 €+3 036 €
4+3 036 €0 €+3 036 €
5+3 036 €0 €+3 036 €
6+3 036 €0 €+3 036 €
7+3 036 €0 €+3 036 €
8+3 036 €0 €+3 036 €
9+3 036 €0 €+3 036 €
10+3 036 €0 €+3 036 €
11+3 036 €0 €+3 036 €
12+3 036 €+2 569 €+467 €
13+3 036 €+2 799 €+237 €
14+3 036 €+3 035 €+1 €
15+3 036 €+3 278 €-242 €
16+3 036 €+3 528 €-492 €
17+3 036 €+3 784 €-748 €
18+3 036 €+4 047 €-1 011 €
19+3 036 €+4 318 €-1 282 €
20+3 036 €+4 597 €-1 561 €
21+3 036 €+4 883 €-1 847 €
22+3 036 €+5 177 €-2 141 €
23+3 036 €+5 479 €-2 443 €
24+3 036 €+5 790 €-2 754 €
25+3 036 €+6 110 €-3 074 €
Total+75 900 €+52 974 €+22 926 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →