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appartement vente 4 pieces aubergenville 75m2

VilleAubergenville (78)
Surface75
Coût Total164 120
Loyer Annuel12 702
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois-197
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 986,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Aubergenville – Commodités à pied - Appartement F4 lumineux avec balcon! À vendre : appartement 3 chambres + balcon + cave. AGENCEMENT: Entrée avec rangements, séjour lumineux exposé Sud, cuisine aménagée et équipée, 3 chambres, salle d’eau, wc indépendants, dressing et cellier. PRESTATIONS : Appartement en bon état général et bien entretenu, double vitrage, fibre optique, chauffage collectif, logement traversant.

Balcon agréable avec vue dégagée sur la verdure. Cave privative.

Stationnement facile sur les parkings extérieurs à proximité immédiate. Secteur pratique et familial, proche de toutes les commodités accessibles à pied. Écoles, collège et lycée à quelques minutes à pied. Centre commercial d’Acosta, boulangerie, pharmacie et commerces de proximité accessibles rapidement. Gare d’Aubergenville (ligne J, futur RER E) à 13 minutes en bus ou 5 minutes en voiture Accès A13 rapide. Horaires de visite adaptés à votre emploi du temps.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 800 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 280€ par mois (soit 3360 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 212 et classe CLIMAT D indice 36. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Gwenola Cour mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Versailles sous le numéro 953793221, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Aubergenville
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78410
Total : 164 120
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 3 200
Valeur du bien : 152 200
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 14.11€/m²/mois
Fourchette : 11.84€ - 16.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1059€/mois
Loyer annuel estimé : 12702€/an
Fourchette totale : 888€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 10654€ - 15145€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 814,29 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 072
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :+12 928 (+9.5%)
Marge achat-revente :-28 048€ (-20.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :821,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 869,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 367,02
Coût de l'assurance :14 360,50
Taxe foncière : 1 270,25€/an
Soit par mois : 105,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 058,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 255,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, chauffage collectif en bon état.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie).
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Aucune action nécessaire, cuisine en excellent état.
Quantité: N/A
Raison: État 5/5 visible - cuisine moderne et bien équipée.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Aucune action nécessaire, salon en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible - salon spacieux et bien entretenu.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 200(43 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800
    Peinture murs salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Joints robinetterie: 1 set = 50€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubergenville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 702 €/an
Calcul : 1 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 672 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 120 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 270 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 077
Revenus locatifs : +12 702
Charges déductibles : -14 077
Résultat foncier Année 1 : -1 374(Déficit de 1 374 €)
Imputable sur revenu global : 1 374
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 877 €/an
Revenus locatifs : +12 702
Charges déductibles : -10 877
Résultat foncier Années 2+ : 1 826 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 70214 0825 678-1 3801 380 €--
212 95710 7335 5292 223---
313 21610 5795 3752 636---
413 48010 4205 2153 060---
513 75010 2555 0503 495---
614 02510 0844 8793 941---
714 3059 9074 7024 399---
814 5919 7234 5184 868---
914 8839 5334 3285 350---
1015 1819 3364 1325 844---
1115 4849 1333 9286 352---
1215 7948 9223 7176 872---
1316 1108 7033 4997 407---
1416 4328 4773 2727 955---
1516 7618 2433 0388 518---
1617 0968 0002 7959 096---
1717 4387 7492 5449 689---
1817 7877 4892 28410 298---
1918 1427 2192 01510 923---
2018 5056 9401 73611 565---
2118 8756 6511 44712 224---
2219 2536 3521 14712 901---
2319 6386 04283813 596---
2420 0315 72151714 309---
2520 4315 38918415 042---
TOTAL406 865215 68482 367191 1811 380Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 414
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 181
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 702 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 668-414+3 082
2+2 668+667+2 001
3+2 668+791+1 877
4+2 668+918+1 750
5+2 668+1 048+1 620
6+2 668+1 182+1 486
7+2 668+1 320+1 348
8+2 668+1 460+1 208
9+2 668+1 605+1 063
10+2 668+1 753+915
11+2 668+1 905+763
12+2 668+2 062+606
13+2 668+2 222+446
14+2 668+2 386+282
15+2 668+2 555+113
16+2 668+2 729-61
17+2 668+2 907-239
18+2 668+3 089-421
19+2 668+3 277-609
20+2 668+3 469-801
21+2 668+3 667-999
22+2 668+3 870-1 202
23+2 668+4 079-1 411
24+2 668+4 293-1 625
25+2 668+4 513-1 845
Total+66 700+57 354+9 346
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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