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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGrigny (91)
Surface73
Coût Total158 750
Loyer Annuel11 471
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+41
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 575,34 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cet appartement idéalement situé dans le quartier prisé de Grigny 2, Avenue des Sablons. Avec une superficie de 73 m², cet espace lumineux se compose de 4 pièces, comprenant une salle de bain et une cuisine équipée, parfaite pour les repas en famille. Vous pourrez profiter d’un agréable balcon de 5 m², idéal pour se détendre en plein air. Le triple vitrage est neuf avec volet roulant solaire ainsi qu’une climatisation deux splits pour votre confort .

Le quartier est particulièrement adapté aux familles. À seulement 60 mètres, l'école maternelle Belle au Bois Dormant et à moins de 100 mètres, le Groupe scolaire Petite Sirène, garantissent un accès facile à l'éducation pour vos enfants. Les transports en commun sont à proximité avec plusieurs arrêts de bus et la gare Grigny-Centre à 500 mètres, facilitant vos déplacements quotidiens. Pour vos courses, un supermarché se trouve à 800 mètres, et vous aurez également l'option de nombreux restaurants dans les environs.

Ne manquez pas cette opportunité de vivre dans un appartement spacieux et bien situé. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite !

Ville : Grigny
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91350
Coordonnées : 48.655712, 2.393317
Total : 158 750
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 34 550
Valeur du bien : 149 550
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.53€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11471€/an
Fourchette totale : 769€ - 1188€/mois
Fourchette annuelle : 9228€ - 14259€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 750
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 819,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 586,01
Coût de l'assurance :13 493,75
Taxe foncière : 1 147,12€/an
Soit par mois : 95,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 955,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 915,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (vérifier l'état actuel).
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau existant.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Assurer un fonctionnement optimal
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 550(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Pose de revêtement sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds cuisine: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 50€
  • Salon - Peinture:1 050
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 471 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 108 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 750 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 147 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 345
Revenus locatifs : +11 471
Charges déductibles : -41 345
Résultat foncier Année 1 : -29 874(Déficit de 29 874 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 474
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 795 €/an
Revenus locatifs : +11 471
Charges déductibles : -6 795
Résultat foncier Années 2+ : 4 676 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8473.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 47141 3505 113-29 87921 400 €8 479 €8 479 €
211 7016 6624 9755 039--3 440 €
311 9356 5194 8325 416---
412 1736 3714 6845 802---
512 4176 2194 5326 198---
612 6656 0614 3746 604---
712 9185 8984 2117 020---
813 1775 7304 0437 447---
913 4405 5563 8697 884---
1013 7095 3773 6908 332---
1113 9835 1913 5058 792---
1214 2635 0003 3139 263---
1314 5484 8023 1159 746---
1414 8394 5982 91110 242---
1515 1364 3862 69910 750---
1615 4394 1682 48111 271---
1715 7473 9432 25611 805---
1816 0623 7102 02312 353---
1916 3843 4691 78212 914---
2016 7113 2211 53413 491---
2117 0462 9641 27714 082---
2217 3862 6991 01214 688---
2317 7342 42573815 310---
2418 0892 14145515 947---
2518 4511 84916216 602---
TOTAL367 424150 30873 586217 11721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 117
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 471 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 409 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 409-6 420+8 829
2+2 4090+2 409
3+2 409+593+1 816
4+2 409+1 741+668
5+2 409+1 859+550
6+2 409+1 981+428
7+2 409+2 106+303
8+2 409+2 234+175
9+2 409+2 365+44
10+2 409+2 500-91
11+2 409+2 638-229
12+2 409+2 779-370
13+2 409+2 924-515
14+2 409+3 072-663
15+2 409+3 225-816
16+2 409+3 381-972
17+2 409+3 541-1 132
18+2 409+3 706-1 297
19+2 409+3 874-1 465
20+2 409+4 047-1 638
21+2 409+4 225-1 816
22+2 409+4 406-1 997
23+2 409+4 593-2 184
24+2 409+4 784-2 375
25+2 409+4 981-2 572
Total+60 225+65 135+-4 910
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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