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Maison de ville 6 pièces 150 m²

Bien expiré
VilleIssoudun (36)
Surface150m²
Coût Total180 750€
Loyer Annuel12 723€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 720 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON DE VILLE 6 PIECES HABITABLE + CAVE

ISSOUDUN EN CENTRE VILLE QUARTIER SACRE COEUR EN ANGLE BELLE FACADE AU RDC PIECE DE VIE DE 45 M2 CELLIER 10 M2 WC DOUBLE CAVE VOUTEE CUISINE AMENAGEE ET EQUIPPE NEUVE ET INDEPENDANTE 20 M2 1 ER ETAGE 2 CHAMBRES 1 SDB AVEC WC ET 1 PIECES DE 25 M2 A FINIR D'AMENAGER AU 2 EME ETAGE PIECE DE 25 M2 A FINIR D'AMENAGER A ETE RENOVER : TOITURE - ELECTRICITE - PLOMBERIE - MENUISERIES PVC AVEC VOLANTS ROULANT ELECTRIQUE - CARRELAGE AU SOL GROS POTENTIEL D'AMENAGEMENT ET D'USAGE MIXTE PRIVE ET PROFESSIONEL VENDU EN DESSOUS DE SA VALEUR MANDAT No94603 VENDU CAUSE TRANSFERT DE L'AGENCE A ISSOUDUN ME CONTACTER AU [Coordonnées masquées] Cette annonce vous est proposée par ERIC MEY DEVELOPPEMENT - SARL - NoRSAC: 33501016100057, Enregistré à de

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - Référence annonce : 41_TUCISN277 Date de réalisation du diagnostic : 23/11/2022 Prix hors honoraires : 108 000 € Logement à consommation énergétique excessive : classe F
Ville : Issoudun
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36100
Coordonnées : 46.946716, 1.991174
Total : 180 750€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 64 110€
Valeur du bien : 172 110€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1060€/mois
Loyer annuel estimé : 12723€/an
Fourchette totale : 855€ - 1314€/mois
Fourchette annuelle : 10262€ - 15773€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :899,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :52,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 951,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 971,36€
Coût de l'assurance :15 815,62€
Taxe foncière : 1 272,26€/an
Soit par mois : 106,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 060,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 057,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer la sécurité et la fonctionnalité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 110 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:7 500€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 50€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage performant: 18 fenêtres × 750€ = 13500€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 360€
    Rénovation lourde chambres: Parquet flottant 24 m² × 60€/m² = 1440€, Peinture 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 2000€ = 4200€
  • Salon:8 550€
    Rénovation lourde salon: Parquet flottant 45 m² × 60€/m² = 2700€, Peinture 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 450€ = 4500€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie: 150 m² × 20€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Issoudun (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 060 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 723 €/an
Calcul : 1 060 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 139 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 750 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 272 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 154 €
Revenus locatifs : +12 723 €
Charges déductibles : -72 154 €
Résultat foncier Année 1 : -59 431 €(Déficit de 59 431 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 031 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 044 €/an
Revenus locatifs : +12 723 €
Charges déductibles : -8 044 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 679 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38031.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 723 €72 160 €6 145 €-59 437 €21 400 €38 037 €38 037 €
212 977 €7 888 €5 983 €5 089 €--32 948 €
313 237 €7 720 €5 815 €5 517 €--27 431 €
413 501 €7 546 €5 641 €5 956 €--21 475 €
513 771 €7 366 €5 461 €6 405 €--15 070 €
614 047 €7 180 €5 275 €6 867 €--8 203 €
714 328 €6 987 €5 082 €7 341 €--862 €
814 614 €6 788 €4 883 €7 827 €---
914 907 €6 581 €4 676 €8 325 €---
1015 205 €6 368 €4 463 €8 837 €---
1115 509 €6 146 €4 242 €9 362 €---
1215 819 €5 918 €4 013 €9 901 €---
1316 135 €5 681 €3 776 €10 454 €---
1416 458 €5 436 €3 531 €11 022 €---
1516 787 €5 182 €3 277 €11 605 €---
1617 123 €4 920 €3 015 €12 203 €---
1717 465 €4 648 €2 743 €12 817 €---
1817 815 €4 367 €2 462 €13 448 €---
1918 171 €4 076 €2 171 €14 095 €---
2018 534 €3 775 €1 870 €14 760 €---
2118 905 €3 463 €1 558 €15 442 €---
2219 283 €3 140 €1 235 €16 143 €---
2319 669 €2 806 €902 €16 862 €---
2420 062 €2 461 €556 €17 601 €---
2520 464 €2 103 €198 €18 360 €---
TOTAL407 509 €200 704 €88 971 €206 806 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 806 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 723 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 672 €-6 420 €+9 092 €
2+2 672 €0 €+2 672 €
3+2 672 €0 €+2 672 €
4+2 672 €0 €+2 672 €
5+2 672 €0 €+2 672 €
6+2 672 €0 €+2 672 €
7+2 672 €0 €+2 672 €
8+2 672 €+2 089 €+583 €
9+2 672 €+2 498 €+174 €
10+2 672 €+2 651 €+21 €
11+2 672 €+2 809 €-137 €
12+2 672 €+2 970 €-298 €
13+2 672 €+3 136 €-464 €
14+2 672 €+3 307 €-635 €
15+2 672 €+3 482 €-810 €
16+2 672 €+3 661 €-989 €
17+2 672 €+3 845 €-1 173 €
18+2 672 €+4 034 €-1 362 €
19+2 672 €+4 229 €-1 557 €
20+2 672 €+4 428 €-1 756 €
21+2 672 €+4 633 €-1 961 €
22+2 672 €+4 843 €-2 171 €
23+2 672 €+5 059 €-2 387 €
24+2 672 €+5 280 €-2 608 €
25+2 672 €+5 508 €-2 836 €
Total+66 800 €+62 042 €+4 758 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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