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Maison rénovée - coeur historique de Labruguière

VilleLabruguière (81)
Surface100m²
Coût Total123 000€
Loyer Annuel9 736€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 4 pièces, 3 chambres, Placards, 1 salle de douche

Jolie maison de village entièrement rénovée, offrant des prestations récentes et confortables. Mitoyenne d'un seul coté, elle se compose d’une pièce de vie avec cuisine ouverte, lumineuse et fonctionnelle, 3 chambres, une salle d'eau et deux toilettes.. Sans jardin ni garage, elle séduira avant tout par sa rénovation soignée, ses espaces optimisés et son confort immédiat. La maison est actuellement louée 600€, idéale pour un investissement locatif au coeur de Labruguière. Contact infos/visites -

Ville : Labruguière
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81290
Coordonnées : 43.540000, 2.264470
Total : 123 000€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 15 000€
Valeur du bien : 115 000€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.11€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 811€/mois
Loyer annuel estimé : 9736€/an
Fourchette totale : 629€ - 1046€/mois
Fourchette annuelle : 7550€ - 12555€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 533,33 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 333 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-53 333€ (-34.8%)
Marge achat-revente :30 333€ (19.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 651,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 730,10€
Coût de l'assurance :10 762,50€
Taxe foncière : 973,58€/an
Soit par mois : 81,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 811,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 732,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs un peu abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuel rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - parquet en bon état mais à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 000 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1 500€/m² = 9000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (60 m²): 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Rafraîchissement parquet 3 chambres (30 m²): 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Labruguière (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 811 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 736 €/an
Calcul : 811 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 974 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 655 €
Revenus locatifs : +9 736 €
Charges déductibles : -20 655 €
Résultat foncier Année 1 : -10 919 €(Déficit de 10 919 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 219 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 655 €/an
Revenus locatifs : +9 736 €
Charges déductibles : -5 655 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 081 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 219.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 736 €20 659 €4 255 €-10 923 €10 700 €223 €223 €
29 931 €5 548 €4 144 €4 383 €---
310 129 €5 432 €4 028 €4 697 €---
410 332 €5 313 €3 909 €5 019 €---
510 538 €5 189 €3 785 €5 349 €---
610 749 €5 061 €3 657 €5 688 €---
710 964 €4 928 €3 524 €6 036 €---
811 183 €4 790 €3 386 €6 393 €---
911 407 €4 648 €3 244 €6 759 €---
1011 635 €4 501 €3 097 €7 135 €---
1111 868 €4 348 €2 944 €7 520 €---
1212 105 €4 190 €2 786 €7 915 €---
1312 347 €4 026 €2 622 €8 321 €---
1412 594 €3 857 €2 452 €8 738 €---
1512 846 €3 681 €2 277 €9 165 €---
1613 103 €3 499 €2 095 €9 604 €---
1713 365 €3 311 €1 907 €10 054 €---
1813 632 €3 116 €1 712 €10 517 €---
1913 905 €2 914 €1 510 €10 991 €---
2014 183 €2 705 €1 301 €11 478 €---
2114 467 €2 488 €1 084 €11 979 €---
2214 756 €2 264 €860 €12 492 €---
2315 051 €2 032 €628 €13 020 €---
2415 352 €1 791 €387 €13 561 €---
2515 659 €1 542 €138 €14 117 €---
TOTAL311 841 €111 832 €61 730 €200 008 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 008 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 736 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 045 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 045 €-3 210 €+5 255 €
2+2 045 €+1 248 €+797 €
3+2 045 €+1 409 €+636 €
4+2 045 €+1 506 €+539 €
5+2 045 €+1 605 €+440 €
6+2 045 €+1 707 €+338 €
7+2 045 €+1 811 €+234 €
8+2 045 €+1 918 €+127 €
9+2 045 €+2 028 €+17 €
10+2 045 €+2 140 €-95 €
11+2 045 €+2 256 €-211 €
12+2 045 €+2 375 €-330 €
13+2 045 €+2 496 €-451 €
14+2 045 €+2 621 €-576 €
15+2 045 €+2 750 €-705 €
16+2 045 €+2 881 €-836 €
17+2 045 €+3 016 €-971 €
18+2 045 €+3 155 €-1 110 €
19+2 045 €+3 297 €-1 252 €
20+2 045 €+3 444 €-1 399 €
21+2 045 €+3 594 €-1 549 €
22+2 045 €+3 748 €-1 703 €
23+2 045 €+3 906 €-1 861 €
24+2 045 €+4 068 €-2 023 €
25+2 045 €+4 235 €-2 190 €
Total+51 125 €+60 003 €+-8 878 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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