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Achat appartement

Bien expiré
VilleÉpinay-sous-Sénart (91)
Surface68m²
Coût Total180 760€
Loyer Annuel11 943€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-279€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 161,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Surface de 68 m², Bâtiment de 9 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Au 4ème étage, 1 Salle d'eau, Rangements, Cuisine équipée, Une entrée

Venez découvrir dans une résidence fraichement ravalée et isolée, cet appartement 3 pièces bien entretenu. Lumineux et proche de toutes commodités, il se compose comme suit : entrée avec placard, séjour donnant sur balcon, cuisine équipée, dégagement et son coin bureau, 2 chambres avec placard, salle d'eau/buanderie récente, W.C séparé. Les plus : double vitrage PVC et volets roulants électrique, 15 min à pied de la gare de Brunoy, DPE C pour des économies d'énergie ! Copropriété de 100 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2748.00 euros.

Ville : Épinay-sous-Sénart
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91860
Coordonnées : 48.700008, 2.521888
Total : 180 760€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 22 000€
Valeur du bien : 169 000€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 14.64€/m²/mois
Fourchette : 12.11€ - 17.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 995€/mois
Loyer annuel estimé : 11943€/an
Fourchette totale : 823€ - 1203€/mois
Fourchette annuelle : 9879€ - 14439€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :893,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 946,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 240,69€
Coût de l'assurance :15 816,50€
Taxe foncière : 1 194,32€/an
Soit par mois : 99,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 229,00€/mois
Soit par an : 2 748,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 995,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 274,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-279,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine avec remplacement des éléments vétustes et rafraîchissement de la peinture.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour pour conformité et confort.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement pour confort et esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète rafraîchissement: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinay-sous-Sénart (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 995 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 943 €/an
Calcul : 995 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 760 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 194 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 748 €/an
Calcul : 229 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 607 €
Revenus locatifs : +11 943 €
Charges déductibles : -32 607 €
Résultat foncier Année 1 : -20 664 €(Déficit de 20 664 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 964 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 607 €/an
Revenus locatifs : +11 943 €
Charges déductibles : -10 607 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 336 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9963.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 943 €32 613 €6 038 €-20 669 €10 700 €9 969 €9 969 €
212 182 €10 452 €5 877 €1 730 €--8 239 €
312 426 €10 286 €5 711 €2 140 €--6 099 €
412 674 €10 114 €5 539 €2 561 €--3 538 €
512 928 €9 936 €5 361 €2 992 €--546 €
613 186 €9 752 €5 177 €3 435 €---
713 450 €9 561 €4 986 €3 889 €---
813 719 €9 365 €4 790 €4 354 €---
913 993 €9 161 €4 586 €4 832 €---
1014 273 €8 950 €4 376 €5 323 €---
1114 559 €8 733 €4 158 €5 826 €---
1214 850 €8 507 €3 932 €6 343 €---
1315 147 €8 274 €3 699 €6 873 €---
1415 450 €8 033 €3 458 €7 416 €---
1515 759 €7 784 €3 209 €7 975 €---
1616 074 €7 526 €2 951 €8 548 €---
1716 396 €7 260 €2 685 €9 136 €---
1816 723 €6 984 €2 409 €9 740 €---
1917 058 €6 698 €2 123 €10 359 €---
2017 399 €6 403 €1 828 €10 996 €---
2117 747 €6 098 €1 523 €11 649 €---
2218 102 €5 782 €1 207 €12 320 €---
2318 464 €5 456 €881 €13 008 €---
2418 833 €5 118 €543 €13 715 €---
2519 210 €4 769 €194 €14 441 €---
TOTAL382 546 €223 615 €87 241 €158 930 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 930 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 943 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 508 €-3 210 €+5 718 €
2+2 508 €0 €+2 508 €
3+2 508 €0 €+2 508 €
4+2 508 €0 €+2 508 €
5+2 508 €0 €+2 508 €
6+2 508 €+867 €+1 641 €
7+2 508 €+1 167 €+1 341 €
8+2 508 €+1 306 €+1 202 €
9+2 508 €+1 450 €+1 058 €
10+2 508 €+1 597 €+911 €
11+2 508 €+1 748 €+760 €
12+2 508 €+1 903 €+605 €
13+2 508 €+2 062 €+446 €
14+2 508 €+2 225 €+283 €
15+2 508 €+2 392 €+116 €
16+2 508 €+2 564 €-56 €
17+2 508 €+2 741 €-233 €
18+2 508 €+2 922 €-414 €
19+2 508 €+3 108 €-600 €
20+2 508 €+3 299 €-791 €
21+2 508 €+3 495 €-987 €
22+2 508 €+3 696 €-1 188 €
23+2 508 €+3 902 €-1 394 €
24+2 508 €+4 115 €-1 607 €
25+2 508 €+4 332 €-1 824 €
Total+62 700 €+47 679 €+15 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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