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Détails du bien

VilleGournay-Loizé (79)
Surface136.7m²
Coût Total154 880€
Loyer Annuel11 523€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 136.7 m²
Prix au m² : 731,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central gaz Radiateur Gaz, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Entre Chef-Boutonne et Sauzé-Vaussais, sur la commune de Valdelaume, cette maison de campagne, offrant de beaux volumes et un intéressant potentiel après quelques travaux de rafraîchissement. Au rez-de-chaussée, la maison comprend une entrée, une cuisine aménagée, un séjour, un dégagement avec placard, une salle de bains, ainsi qu'une pièce pouvant être facilement transformée en chambre de plain-pied. À l'étage, un palier dessert troisEntre Chef-Boutonne et Sauzé-Vaussais, sur la commune de Valdelaume, cette maison de campagne, offrant de beaux volumes et un intéressant potentiel après quelques travaux de rafraîchissement. Au rez-de-chaussée, la maison comprend une entrée, une cuisine aménagée, un séjour, un dégagement avec placard, une salle de bains, ainsi qu'une pièce pouvant être facilement transformée en chambre de plain-pied. À l'étage, un palier dessert quatre chambres, un bureau et un WC. Un garage attenant complète la partie habitation. À l'extérieur, vous profiterez d'une dépendance comprenant une ancienne forge ainsi que d'un hangar, idéal notamment pour abriter un camping-car. L'ensemble dispose d'un terrain d'environ 1 383 m², dont 286 m² de terrain non attenant, comprenant notamment un verger. chambres, un bureau et un WC. Un garage attenant complète la partie habitation. À l'extérieur, vous profiterez d'une dépendance comprenant une ancienne forge ainsi que d'un hangar, idéal notamment pour abriter un camping-car. L'ensemble dispose d'un terrain d'environ 1 383 m², dont 286 m² de terrain non attenant, comprenant notamment un verger. Bien proposé par Béatrice MARTIN EI, agent commercial (RSAC 988210431) - https://www.century21ics-immobilier.com/mentions_legales/

Ville : Gournay-Loizé
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79110
Coordonnées : 46.132570, -0.037689
Total : 154 880€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 46 880€
Valeur du bien : 146 880€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136.7m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 960€/mois
Loyer annuel estimé : 11523€/an
Fourchette totale : 754€ - 1223€/mois
Fourchette annuelle : 9044€ - 14682€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :685,19 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 665 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :+6 335€ (+6.8%)
Marge achat-revente :-61 215€ (-65.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :750,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :45,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 795,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 321,24€
Coût de l'assurance :13 552,00€
Taxe foncière : 1 152,34€/an
Soit par mois : 96,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 960,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 891,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 136.7 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs et carrelage usé dans le hall d'entrée et l'espace de rangement
Quantité: 13 m² (5 m² hall + 8 m² rangement)
Raison: État 2.5/5 - Murs abîmés et carrelage usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 880 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€/fenêtre = 18700€ (installation incluse)
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Revêtement sol (parquet ou carrelage): 45 m² × 100€/m² = 4500€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture chambres: 45 m² × 20€/m² = 900€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Autres pièces:1 300€
    Rénovation hall d'entrée et rangement: 13 m² × 100€/m² = 1300€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 960 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 523 €/an
Calcul : 960 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 880 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 152 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 466 €
Revenus locatifs : +11 523 €
Charges déductibles : -53 466 €
Résultat foncier Année 1 : -41 942 €(Déficit de 41 942 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 542 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 586 €/an
Revenus locatifs : +11 523 €
Charges déductibles : -6 586 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 938 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20542.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 523 €53 471 €4 896 €-41 947 €21 400 €20 547 €20 547 €
211 754 €6 457 €4 763 €5 297 €--15 250 €
311 989 €6 319 €4 625 €5 670 €--9 581 €
412 229 €6 177 €4 482 €6 052 €--3 529 €
512 473 €6 030 €4 336 €6 443 €---
612 723 €5 878 €4 184 €6 845 €---
712 977 €5 722 €4 027 €7 256 €---
813 237 €5 560 €3 865 €7 677 €---
913 501 €5 393 €3 698 €8 109 €---
1013 772 €5 220 €3 526 €8 551 €---
1114 047 €5 042 €3 348 €9 005 €---
1214 328 €4 859 €3 164 €9 469 €---
1314 614 €4 669 €2 974 €9 946 €---
1414 907 €4 473 €2 778 €10 434 €---
1515 205 €4 271 €2 576 €10 934 €---
1615 509 €4 062 €2 367 €11 447 €---
1715 819 €3 846 €2 152 €11 973 €---
1816 136 €3 623 €1 929 €12 512 €---
1916 458 €3 393 €1 699 €13 065 €---
2016 787 €3 156 €1 462 €13 631 €---
2117 123 €2 911 €1 217 €14 212 €---
2217 466 €2 658 €964 €14 808 €---
2317 815 €2 397 €702 €15 418 €---
2418 171 €2 127 €433 €16 044 €---
2518 535 €1 849 €154 €16 686 €---
TOTAL369 098 €159 562 €70 321 €209 536 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 536 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 523 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 420 €-6 420 €+8 840 €
2+2 420 €0 €+2 420 €
3+2 420 €0 €+2 420 €
4+2 420 €0 €+2 420 €
5+2 420 €+874 €+1 546 €
6+2 420 €+2 053 €+367 €
7+2 420 €+2 177 €+243 €
8+2 420 €+2 303 €+117 €
9+2 420 €+2 433 €-13 €
10+2 420 €+2 565 €-145 €
11+2 420 €+2 701 €-281 €
12+2 420 €+2 841 €-421 €
13+2 420 €+2 984 €-564 €
14+2 420 €+3 130 €-710 €
15+2 420 €+3 280 €-860 €
16+2 420 €+3 434 €-1 014 €
17+2 420 €+3 592 €-1 172 €
18+2 420 €+3 754 €-1 334 €
19+2 420 €+3 919 €-1 499 €
20+2 420 €+4 089 €-1 669 €
21+2 420 €+4 264 €-1 844 €
22+2 420 €+4 442 €-2 022 €
23+2 420 €+4 625 €-2 205 €
24+2 420 €+4 813 €-2 393 €
25+2 420 €+5 006 €-2 586 €
Total+60 500 €+62 861 €+-2 361 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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