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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleRoissy-en-Brie (77)
Surface105m²
Coût Total270 520€
Loyer Annuel19 608€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 2 180,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Cuisine équipée, Salon (total 28 m²), 4 chambres, Balcon, Terrasse, 1 parking: Box de stationnement

APPARTEMENT A VENDRE DE TYPE F6 DE 105 M² EN DUPLEX ET EN TRES BON ETAT, situé au troisième et dernier étage d'une résidence à proximité des commerces et de la gare RER E, vous offrant au premier niveau une vaste entrée, un lumineux double séjour de 27m² donnant sur un balcon terrasse, une cuisine équipée ouvrable récente, une grande chambre de 15m², et un wc. Au deuxième niveau, un palier dessert 3 autres chambres, de nombreux placards, une salle de bains, une salle d'eau et un deuxième wc. Enfin, vous disposerez d'un box en sous-sol ainsi que d'un parking privatif et sécurisé réservé aux résidents. Cet appartement au goût du jour et entretenu avec soin est situé dans une résidence de trois étages et de 109 lots principaux d'habitation dont les charges annuelles sont de 2216.32 €. CE BIEN BENEFICIE D'UNE ASSURANCE GARANTIE APRES-VENTE OFFERTE DE 2 ANS. Il se situe dans la commune de ROISSY EN BRIE, ville paisible dotée de plusieurs supermarchés, de nombreux commerces de proximité et dans laquelle sont installées un grand nombre d'infrastructures de santé, dont profitent ses habitants, ainsi que des complexes sportifs, gymnases, crèche et halte-garderie. Des établissements scolaires de tous types sont présents dans la commune, dont plusieurs écoles primaires, deux collèges et un lycée. Elle est de plus desservie par une gare RER E. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prenez contact avec votre agence Laforêt de ROISSY-EN-BRIE pour une première visite Copropriété de 210 lots - dont 109 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2216.32 euros.

Ville : Roissy-en-Brie
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77680
Coordonnées : 48.796530, 2.650520
Total : 270 520€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 23 200€
Valeur du bien : 252 200€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 15.56€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1634€/mois
Loyer annuel estimé : 19608€/an
Fourchette totale : 1399€ - 1908€/mois
Fourchette annuelle : 16793€ - 22896€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 319,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :76,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 396,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 395,20€
Coût de l'assurance :22 994,20€
Taxe foncière : 1 960,82€/an
Soit par mois : 163,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 184,69€/mois
Soit par an : 2 216,28€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 634,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 744,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire, en fonction de l'état actuel.
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour maintenir un bon état esthétique.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise à jour pour conformité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres pour rafraîchir l'esthétique.
Quantité: 48 m² (4 chambres)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon pour maintenir un bon état esthétique.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 200 €(221 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen pour 105 m²), Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rénovation complète:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roissy-en-Brie (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 608 €/an
Calcul : 1 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 705 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 920 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 961 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 216 €/an
Calcul : 185 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 001 €
Revenus locatifs : +19 608 €
Charges déductibles : -37 001 €
Résultat foncier Année 1 : -17 393 €(Déficit de 17 393 €)
Imputable sur revenu global : 17 393 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 801 €/an
Revenus locatifs : +19 608 €
Charges déductibles : -13 801 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 807 €/an
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 608 €37 010 €8 713 €-17 402 €17 402 €--
220 000 €13 574 €8 477 €6 426 €---
320 400 €13 331 €8 234 €7 070 €---
420 808 €13 079 €7 982 €7 729 €---
521 225 €12 819 €7 722 €8 405 €---
621 649 €12 551 €7 454 €9 098 €---
722 082 €12 273 €7 176 €9 809 €---
822 524 €11 987 €6 890 €10 537 €---
922 974 €11 691 €6 594 €11 283 €---
1023 434 €11 385 €6 288 €12 049 €---
1123 902 €11 069 €5 972 €12 833 €---
1224 380 €10 742 €5 646 €13 638 €---
1324 868 €10 405 €5 308 €14 463 €---
1425 365 €10 057 €4 960 €15 309 €---
1525 873 €9 697 €4 600 €16 176 €---
1626 390 €9 325 €4 228 €17 065 €---
1726 918 €8 941 €3 844 €17 977 €---
1827 456 €8 544 €3 447 €18 912 €---
1928 005 €8 134 €3 037 €19 871 €---
2028 566 €7 711 €2 614 €20 855 €---
2129 137 €7 273 €2 176 €21 864 €---
2229 720 €6 821 €1 724 €22 899 €---
2330 314 €6 354 €1 257 €23 960 €---
2430 920 €5 871 €775 €25 049 €---
2531 539 €5 373 €276 €26 166 €---
TOTAL628 058 €276 017 €125 395 €352 041 €17 402 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 221 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 118 €-5 221 €+9 339 €
2+4 118 €+1 928 €+2 190 €
3+4 118 €+2 121 €+1 997 €
4+4 118 €+2 319 €+1 799 €
5+4 118 €+2 522 €+1 596 €
6+4 118 €+2 729 €+1 389 €
7+4 118 €+2 943 €+1 175 €
8+4 118 €+3 161 €+957 €
9+4 118 €+3 385 €+733 €
10+4 118 €+3 615 €+503 €
11+4 118 €+3 850 €+268 €
12+4 118 €+4 091 €+27 €
13+4 118 €+4 339 €-221 €
14+4 118 €+4 593 €-475 €
15+4 118 €+4 853 €-735 €
16+4 118 €+5 120 €-1 002 €
17+4 118 €+5 393 €-1 275 €
18+4 118 €+5 674 €-1 556 €
19+4 118 €+5 961 €-1 843 €
20+4 118 €+6 256 €-2 138 €
21+4 118 €+6 559 €-2 441 €
22+4 118 €+6 870 €-2 752 €
23+4 118 €+7 188 €-3 070 €
24+4 118 €+7 515 €-3 397 €
25+4 118 €+7 850 €-3 732 €
Total+102 950 €+105 612 €+-2 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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