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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleRoissy-en-Brie (77)
Surface105
Coût Total270 520
Loyer Annuel19 608
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois-110
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 2 180,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Cuisine équipée, Salon (total 28 m²), 4 chambres, Balcon, Terrasse, 1 parking: Box de stationnement

APPARTEMENT A VENDRE DE TYPE F6 DE 105 M² EN DUPLEX ET EN TRES BON ETAT, situé au troisième et dernier étage d'une résidence à proximité des commerces et de la gare RER E, vous offrant au premier niveau une vaste entrée, un lumineux double séjour de 27m² donnant sur un balcon terrasse, une cuisine équipée ouvrable récente, une grande chambre de 15m², et un wc. Au deuxième niveau, un palier dessert 3 autres chambres, de nombreux placards, une salle de bains, une salle d'eau et un deuxième wc. Enfin, vous disposerez d'un box en sous-sol ainsi que d'un parking privatif et sécurisé réservé aux résidents. Cet appartement au goût du jour et entretenu avec soin est situé dans une résidence de trois étages et de 109 lots principaux d'habitation dont les charges annuelles sont de 2216.32 €. CE BIEN BENEFICIE D'UNE ASSURANCE GARANTIE APRES-VENTE OFFERTE DE 2 ANS. Il se situe dans la commune de ROISSY EN BRIE, ville paisible dotée de plusieurs supermarchés, de nombreux commerces de proximité et dans laquelle sont installées un grand nombre d'infrastructures de santé, dont profitent ses habitants, ainsi que des complexes sportifs, gymnases, crèche et halte-garderie. Des établissements scolaires de tous types sont présents dans la commune, dont plusieurs écoles primaires, deux collèges et un lycée. Elle est de plus desservie par une gare RER E. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prenez contact avec votre agence Laforêt de ROISSY-EN-BRIE pour une première visite Copropriété de 210 lots - dont 109 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2216.32 euros.

Ville : Roissy-en-Brie
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77680
Coordonnées : 48.796530, 2.650520
Total : 270 520
Prix d'acquisition : 229 000
Travaux : 23 200
Valeur du bien : 252 200
Frais de notaire : 18 320
Coût estimé : 18 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 15.56€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1634€/mois
Loyer annuel estimé : 19608€/an
Fourchette totale : 1399€ - 1908€/mois
Fourchette annuelle : 16793€ - 22896€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 319,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :76,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 396,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 395,20
Coût de l'assurance :22 994,20
Taxe foncière : 1 960,82€/an
Soit par mois : 163,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 184,69€/mois
Soit par an : 2 216,28€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 634,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 744,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire, en fonction de l'état actuel.
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour maintenir un bon état esthétique.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise à jour pour conformité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres pour rafraîchir l'esthétique.
Quantité: 48 m² (4 chambres)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon pour maintenir un bon état esthétique.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 200(221 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:14 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen pour 105 m²), Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rénovation complète:2 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:3 000
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:3 000
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roissy-en-Brie (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 608 €/an
Calcul : 1 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 705 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 520 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 920 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 961 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 216 €/an
Calcul : 185 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 001
Revenus locatifs : +19 608
Charges déductibles : -37 001
Résultat foncier Année 1 : -17 393(Déficit de 17 393 €)
Imputable sur revenu global : 17 393
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 801 €/an
Revenus locatifs : +19 608
Charges déductibles : -13 801
Résultat foncier Années 2+ : 5 807 €/an
Prix d'achat du bien : 229 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 60837 0108 713-17 40217 402 €--
220 00013 5748 4776 426---
320 40013 3318 2347 070---
420 80813 0797 9827 729---
521 22512 8197 7228 405---
621 64912 5517 4549 098---
722 08212 2737 1769 809---
822 52411 9876 89010 537---
922 97411 6916 59411 283---
1023 43411 3856 28812 049---
1123 90211 0695 97212 833---
1224 38010 7425 64613 638---
1324 86810 4055 30814 463---
1425 36510 0574 96015 309---
1525 8739 6974 60016 176---
1626 3909 3254 22817 065---
1726 9188 9413 84417 977---
1827 4568 5443 44718 912---
1928 0058 1343 03719 871---
2028 5667 7112 61420 855---
2129 1377 2732 17621 864---
2229 7206 8211 72422 899---
2330 3146 3541 25723 960---
2430 9205 87177525 049---
2531 5395 37327626 166---
TOTAL628 058276 017125 395352 04117 402Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 221
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 041
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 118-5 221+9 339
2+4 118+1 928+2 190
3+4 118+2 121+1 997
4+4 118+2 319+1 799
5+4 118+2 522+1 596
6+4 118+2 729+1 389
7+4 118+2 943+1 175
8+4 118+3 161+957
9+4 118+3 385+733
10+4 118+3 615+503
11+4 118+3 850+268
12+4 118+4 091+27
13+4 118+4 339-221
14+4 118+4 593-475
15+4 118+4 853-735
16+4 118+5 120-1 002
17+4 118+5 393-1 275
18+4 118+5 674-1 556
19+4 118+5 961-1 843
20+4 118+6 256-2 138
21+4 118+6 559-2 441
22+4 118+6 870-2 752
23+4 118+7 188-3 070
24+4 118+7 515-3 397
25+4 118+7 850-3 732
Total+102 950+105 612+-2 662
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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