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Détails du bien

VilleGrasse (06)
Surface64
Coût Total158 100
Loyer Annuel11 150
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-48
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 015,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 6, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Idéalement situé en plein coeur du centre historique de Grasse, cet appartement 3 pièces de 64 m² en bon prend place au sein d'un immeuble ancien en pierre, offrant tout le charme de l'authenticité.

Situé en étage élevé, il bénéficie d'une très belle vue dégagée ainsi que d'une luminosité remarquable. Vous serez séduit par ses beaux volumes ainsi que par ses poutres apparente .

L'appartement se compose d'un séjour convivial, de deux chambres confortables, d'une cuisine fonctionnelle et d'une salle de bains. L'ensemble est bien entretenu et prêt à accueillir ses futurs occupants. Vous serez conquis par son cachet unique et son atmosphère chaleureuse.

À proximité immédiate des commerces, restaurants et commodités, ce bien rare allie emplacement d'exception et charme de l'ancien. Idéal pour une résidence principale, un pied-à-terre ou un investissement locatif de qualité.

Une opportunité à ne pas manquer ! Copropriété de 17 lots - dont 11 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 792.00 euros.

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Total : 158 100
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 18 780
Valeur du bien : 147 780
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 929€/mois
Loyer annuel estimé : 11150€/an
Fourchette totale : 713€ - 1211€/mois
Fourchette annuelle : 8553€ - 14536€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 142,86 €/m²
Basé sur :243 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 143
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :-72 143 (-35.9%)
Marge achat-revente :43 043€ (21.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :772,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 818,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 535,50
Coût de l'assurance :13 833,75
Taxe foncière : 1 115,03€/an
Soit par mois : 92,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,00€/mois
Soit par an : 792,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 929,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 977,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et joints
Quantité: 10 m²
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 780(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:480
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:800
    Peinture salle de bain: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:800
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 150 €/an
Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 103 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 100 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 115 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 343
Revenus locatifs : +11 150
Charges déductibles : -26 343
Résultat foncier Année 1 : -15 193(Déficit de 15 193 €)
Imputable sur revenu global : 15 193
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 563 €/an
Revenus locatifs : +11 150
Charges déductibles : -7 563
Résultat foncier Années 2+ : 3 587 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 15026 3485 108-15 19815 198 €--
211 3737 4304 9703 943---
311 6017 2884 8274 313---
411 8337 1404 6804 692---
512 0696 9884 5285 081---
612 3116 8314 3715 480---
712 5576 6684 2085 889---
812 8086 5014 0406 308---
913 0646 3273 8676 737---
1013 3266 1483 6887 178---
1113 5925 9633 5027 629---
1213 8645 7713 3118 093---
1314 1415 5743 1138 568---
1414 4245 3702 9099 055---
1514 7135 1592 6989 554---
1615 0074 9412 48010 066---
1715 3074 7152 25510 592---
1815 6134 4832 02211 130---
1915 9254 2421 78211 683---
2016 2443 9941 53312 250---
2116 5693 7371 27712 832---
2216 9003 4721 01213 428---
2317 2383 19873814 040---
2417 5832 91545514 668---
2517 9352 62216215 312---
TOTAL357 148153 82573 535203 32315 198Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 559
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 323
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 342 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 342-4 559+6 901
2+2 342+1 183+1 159
3+2 342+1 294+1 048
4+2 342+1 408+934
5+2 342+1 524+818
6+2 342+1 644+698
7+2 342+1 767+575
8+2 342+1 892+450
9+2 342+2 021+321
10+2 342+2 153+189
11+2 342+2 289+53
12+2 342+2 428-86
13+2 342+2 570-228
14+2 342+2 716-374
15+2 342+2 866-524
16+2 342+3 020-678
17+2 342+3 177-835
18+2 342+3 339-997
19+2 342+3 505-1 163
20+2 342+3 675-1 333
21+2 342+3 849-1 507
22+2 342+4 028-1 686
23+2 342+4 212-1 870
24+2 342+4 400-2 058
25+2 342+4 594-2 252
Total+58 550+60 997+-2 447
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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