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Achat maison

Bien expiré
VilleSouillac (46)
Surface105m²
Coût Total142 298€
Loyer Annuel9 735€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 350 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 736,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 105 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Salle de séjour, 2 Parkings, Terrain de 860 m², Travaux

Cette maison en pierre est située à 10 minutes des commodités. Elle comprend un séjour avec cuisine, quatre chambres (dont deux de plain-pied), un garage, deux caves et un jardin clos. Des travaux de rénovation sont à prévoir

Ville : Souillac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46200
Coordonnées : 44.912370, 1.455930
Total : 142 298€
Prix d'acquisition : 77 350€
Travaux : 58 760€
Valeur du bien : 136 110€
Frais de notaire : 6 188€
Coût estimé : 6 188€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 9.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 811€/mois
Loyer annuel estimé : 9735€/an
Fourchette totale : 634€ - 1039€/mois
Fourchette annuelle : 7603€ - 12465€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 298€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :41,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 741,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 769,56€
Coût de l'assurance :12 451,08€
Taxe foncière : 973,51€/an
Soit par mois : 81,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 811,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 278 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et réfection de l'espace de travail
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (~18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: salle à manger (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger en état correct nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 760 €(560 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 40€/m² = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1500€/m² = 18000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant 60 m²: 60€/m² × 60 = 3600€, Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:1 260€
    Peinture salon 18 m²: 30€/m² × 18 = 540€, Électricité salon: 800€, Main d'œuvre: 460€
  • Salle à manger:1 400€
    Peinture salle à manger 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Électricité salle à manger: 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Souillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 811 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 735 €/an
Calcul : 811 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 692 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 298 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 974 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 923 €
Revenus locatifs : +9 735 €
Charges déductibles : -64 923 €
Résultat foncier Année 1 : -55 188 €(Déficit de 55 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 788 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 163 €/an
Revenus locatifs : +9 735 €
Charges déductibles : -6 163 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 572 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33788.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 278 €(65% de 77 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 828 €/an
Calcul : 50 278 € × 3,636% = 1 828 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 735 €64 928 €4 696 €-55 193 €21 400 €33 793 €33 793 €
29 930 €6 042 €4 571 €3 888 €--29 905 €
310 128 €5 912 €4 441 €4 216 €--25 689 €
410 331 €5 778 €4 306 €4 553 €--21 136 €
510 538 €5 639 €4 167 €4 899 €--16 237 €
610 748 €5 495 €4 024 €5 253 €--10 984 €
710 963 €5 347 €3 875 €5 617 €--5 368 €
811 183 €5 193 €3 722 €5 989 €---
911 406 €5 034 €3 563 €6 372 €---
1011 634 €4 870 €3 399 €6 764 €---
1111 867 €4 701 €3 229 €7 166 €---
1212 104 €4 525 €3 054 €7 579 €---
1312 346 €4 344 €2 872 €8 003 €---
1412 593 €4 156 €2 685 €8 437 €---
1512 845 €3 962 €2 491 €8 883 €---
1613 102 €3 762 €2 290 €9 341 €---
1713 364 €3 554 €2 083 €9 810 €---
1813 632 €3 340 €1 868 €10 292 €---
1913 904 €3 118 €1 647 €10 786 €---
2014 182 €2 889 €1 418 €11 293 €---
2114 466 €2 652 €1 181 €11 814 €---
2214 755 €2 407 €936 €12 348 €---
2315 050 €2 154 €683 €12 896 €---
2415 351 €1 892 €421 €13 459 €---
2515 658 €1 622 €150 €14 037 €---
TOTAL311 819 €163 318 €67 770 €148 501 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 501 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 735 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 044 €-6 420 €+8 464 €
2+2 044 €0 €+2 044 €
3+2 044 €0 €+2 044 €
4+2 044 €0 €+2 044 €
5+2 044 €0 €+2 044 €
6+2 044 €0 €+2 044 €
7+2 044 €0 €+2 044 €
8+2 044 €+187 €+1 857 €
9+2 044 €+1 912 €+132 €
10+2 044 €+2 029 €+15 €
11+2 044 €+2 150 €-106 €
12+2 044 €+2 274 €-230 €
13+2 044 €+2 401 €-357 €
14+2 044 €+2 531 €-487 €
15+2 044 €+2 665 €-621 €
16+2 044 €+2 802 €-758 €
17+2 044 €+2 943 €-899 €
18+2 044 €+3 087 €-1 043 €
19+2 044 €+3 236 €-1 192 €
20+2 044 €+3 388 €-1 344 €
21+2 044 €+3 544 €-1 500 €
22+2 044 €+3 704 €-1 660 €
23+2 044 €+3 869 €-1 825 €
24+2 044 €+4 038 €-1 994 €
25+2 044 €+4 211 €-2 167 €
Total+51 100 €+44 550 €+6 550 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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