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A saisir t4 (75,45m2) dans petite copropriété (7 logements) avec faibles charges !

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface75m²
Coût Total87 924€
Loyer Annuel6 917€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 050 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 654 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 75 m², 4 pièces

Au 2me etage : entree avec placard, agreable salon (39,49 m2) avec placard, 3 chambres (dont une avec placard), cuisine séparée avec cellier, salle d'eau, wc independant. Chauffage gaz individuel. Garage. Exclusivite Icimmo. Montant estimé des dépenses annuelles d'energie pour un usage standard : entre 1140 € et 1590 € par an. Prix moyens des energies indexes sur les annees (abonnements compris). Nombre de lots de copropriete : 7 lots principaux (22 au total). (Pas de procédure en cours). Charges prévisionnelles annuelles: 597 €. Délégation de mandat. Exclusivité.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.264670, 1.767610
Total : 87 924€
Prix d'acquisition : 49 050€
Travaux : 34 950€
Valeur du bien : 84 000€
Frais de notaire : 3 924€
Coût estimé : 3 924€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6917€/an
Fourchette totale : 455€ - 730€/mois
Fourchette annuelle : 5463€ - 8757€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 924€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :435,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 460,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 716,07€
Coût de l'assurance :7 473,54€
Taxe foncière : 691,66€/an
Soit par mois : 57,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 49,75€/mois
Soit par an : 597,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 576,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 567,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage gaz individuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Mise à jour recommandée pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine anciens et usés, y compris les placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une mise à jour complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 950 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1875€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 917 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 924 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 692 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 597 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 489 €
Revenus locatifs : +6 917 €
Charges déductibles : -39 489 €
Résultat foncier Année 1 : -32 572 €(Déficit de 32 572 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 172 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 539 €/an
Revenus locatifs : +6 917 €
Charges déductibles : -4 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 378 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11172.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 050 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 883 €(65% de 49 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 159 €/an
Calcul : 31 883 € × 3,636% = 1 159 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 917 €39 492 €2 954 €-32 575 €21 400 €11 175 €11 175 €
27 055 €4 463 €2 876 €2 592 €--8 584 €
37 196 €4 382 €2 795 €2 814 €--5 770 €
47 340 €4 298 €2 711 €3 042 €--2 728 €
57 487 €4 211 €2 624 €3 275 €---
67 636 €4 122 €2 534 €3 515 €---
77 789 €4 029 €2 441 €3 761 €---
87 945 €3 932 €2 345 €4 013 €---
98 104 €3 833 €2 245 €4 271 €---
108 266 €3 730 €2 142 €4 536 €---
118 431 €3 624 €2 036 €4 808 €---
128 600 €3 513 €1 926 €5 086 €---
138 772 €3 399 €1 812 €5 372 €---
148 947 €3 282 €1 694 €5 666 €---
159 126 €3 160 €1 572 €5 967 €---
169 309 €3 033 €1 446 €6 275 €---
179 495 €2 903 €1 315 €6 592 €---
189 685 €2 768 €1 180 €6 917 €---
199 879 €2 628 €1 041 €7 250 €---
2010 076 €2 484 €896 €7 593 €---
2110 278 €2 334 €747 €7 944 €---
2210 483 €2 179 €592 €8 304 €---
2310 693 €2 019 €432 €8 674 €---
2410 907 €1 854 €266 €9 053 €---
2511 125 €1 683 €95 €9 442 €---
TOTAL221 541 €117 356 €42 716 €104 185 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 185 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 452 €-6 420 €+7 872 €
2+1 452 €0 €+1 452 €
3+1 452 €0 €+1 452 €
4+1 452 €0 €+1 452 €
5+1 452 €+164 €+1 288 €
6+1 452 €+1 054 €+398 €
7+1 452 €+1 128 €+324 €
8+1 452 €+1 204 €+248 €
9+1 452 €+1 281 €+171 €
10+1 452 €+1 361 €+91 €
11+1 452 €+1 442 €+10 €
12+1 452 €+1 526 €-74 €
13+1 452 €+1 612 €-160 €
14+1 452 €+1 700 €-248 €
15+1 452 €+1 790 €-338 €
16+1 452 €+1 883 €-431 €
17+1 452 €+1 978 €-526 €
18+1 452 €+2 075 €-623 €
19+1 452 €+2 175 €-723 €
20+1 452 €+2 278 €-826 €
21+1 452 €+2 383 €-931 €
22+1 452 €+2 491 €-1 039 €
23+1 452 €+2 602 €-1 150 €
24+1 452 €+2 716 €-1 264 €
25+1 452 €+2 833 €-1 381 €
Total+36 300 €+31 255 €+5 045 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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