Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface45.82m²
Coût Total87 906€
Loyer Annuel7 953€
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 357 €
Surface : 45.82 m²
Prix au m² : 1 317,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Mandat exclusif

Facs Lyautey, idéal investissement ou 1er achat, proche tram, CHU et facultés, appartement 2 pièces en rdc à rénover comprenant entrée, séjour, cuisine séparée, salle de bains, wc, nombreux rangements. Cop 112 CA en cours - https://file.bienici.com/raw/bareme-nexity-SIP-2017.pdf

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.327980, 5.068660
Total : 87 906€
Prix d'acquisition : 60 357€
Travaux : 22 720€
Valeur du bien : 83 077€
Frais de notaire : 4 829€
Coût estimé : 4 829€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.82m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.96€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7953€/an
Fourchette totale : 548€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 6573€ - 9623€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :7.48% - 10.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 906€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :432,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :25,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 458,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 865,32€
Coût de l'assurance :7 691,78€
Taxe foncière : 795,33€/an
Soit par mois : 66,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 524,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :138,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 356 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 45.82 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre avec parquet abîmé
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Chambre avec parquet abîmé et traces d'humidité - état 2.5/5 visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Chambre nécessitant un rafraîchissement - état 2.5/5 visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du parquet usé dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: Salon avec parquet usé - état 2/5 visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: Salon nécessitant un rafraîchissement - état 2/5 visible
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la buanderie avec équipements anciens et carrelage usé
Quantité: buanderie complète (environ 10 m²)
Raison: Buanderie avec équipements anciens - état 2/5 visible
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: Entrée nécessitant un rafraîchissement - état 2/5 visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 720 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Pose parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon - Revêtement sol:720€
    Rénovation parquet usé: 12 m² × 60€/m² = 720€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Autres pièces - Rénovation:800€
    Rénovation buanderie: 10 m² × 80€/m² = 800€
  • Autres pièces - Peinture:100€
    Peinture murs entrée: 5 m² × 20€/m² = 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés à la région Bourgogne-Franche-Comté.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 953 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 898 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 906 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 721 €
Revenus locatifs : +7 953 €
Charges déductibles : -26 721 €
Résultat foncier Année 1 : -18 768 €(Déficit de 18 768 €)
Imputable sur revenu global : 18 768 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 001 €/an
Revenus locatifs : +7 953 €
Charges déductibles : -4 001 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 952 €/an
Prix d'achat du bien : 60 357 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 232 €(65% de 60 357 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 427 €/an
Calcul : 39 232 € × 3,636% = 1 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 953 €26 724 €2 901 €-18 771 €18 771 €--
28 112 €3 927 €2 824 €4 186 €---
38 275 €3 846 €2 743 €4 428 €---
48 440 €3 763 €2 660 €4 677 €---
58 609 €3 677 €2 574 €4 932 €---
68 781 €3 589 €2 486 €5 192 €---
78 957 €3 497 €2 394 €5 460 €---
89 136 €3 402 €2 299 €5 734 €---
99 319 €3 304 €2 201 €6 015 €---
109 505 €3 203 €2 100 €6 302 €---
119 695 €3 098 €1 995 €6 597 €---
129 889 €2 989 €1 886 €6 900 €---
1310 087 €2 877 €1 774 €7 209 €---
1410 288 €2 761 €1 658 €7 527 €---
1510 494 €2 642 €1 539 €7 853 €---
1610 704 €2 518 €1 415 €8 186 €---
1710 918 €2 390 €1 287 €8 529 €---
1811 137 €2 257 €1 154 €8 879 €---
1911 359 €2 120 €1 017 €9 239 €---
2011 587 €1 979 €876 €9 608 €---
2111 818 €1 832 €729 €9 986 €---
2212 055 €1 681 €578 €10 373 €---
2312 296 €1 525 €422 €10 771 €---
2412 542 €1 363 €260 €11 179 €---
2512 792 €1 196 €93 €11 597 €---
TOTAL254 748 €92 160 €41 865 €162 588 €18 771 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 631 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 588 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 953 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 670 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 670 €-5 631 €+7 301 €
2+1 670 €+1 256 €+414 €
3+1 670 €+1 329 €+341 €
4+1 670 €+1 403 €+267 €
5+1 670 €+1 479 €+191 €
6+1 670 €+1 558 €+112 €
7+1 670 €+1 638 €+32 €
8+1 670 €+1 720 €-50 €
9+1 670 €+1 804 €-134 €
10+1 670 €+1 891 €-221 €
11+1 670 €+1 979 €-309 €
12+1 670 €+2 070 €-400 €
13+1 670 €+2 163 €-493 €
14+1 670 €+2 258 €-588 €
15+1 670 €+2 356 €-686 €
16+1 670 €+2 456 €-786 €
17+1 670 €+2 559 €-889 €
18+1 670 €+2 664 €-994 €
19+1 670 €+2 772 €-1 102 €
20+1 670 €+2 882 €-1 212 €
21+1 670 €+2 996 €-1 326 €
22+1 670 €+3 112 €-1 442 €
23+1 670 €+3 231 €-1 561 €
24+1 670 €+3 354 €-1 684 €
25+1 670 €+3 479 €-1 809 €
Total+41 750 €+48 776 €+-7 026 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →