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Appartement 2 pièces 56 m²

VilleValentine (31)
Surface56
Coût Total81 000
Loyer Annuel6 385
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+50
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 982,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

« ENTRE PARENTHESES »

À Valentine, bienvenue dans cette mignonne maison de 60 m² à rafraîchir !

Vous recherchez une résidence principale ? Idéal pour un premier achat, quelques travaux sont à prévoir pour en faire un véritable cocon.

Située au cœur du village, la commune offre toutes les commodités : supérette, restaurant, boulangerie. Proche de la zone commerciale, vous bénéficiez d'un accès facile à de nombreux services du quotidien. Non loin du lac de Sède et des sentiers forestiers, profitez de belles balades en famille.

Vous serez séduit dès l'entrée par cette maison nichée dans une petite ruelle tranquille du village. Au rez-de-chaussée, découvrez un espace de vie composé d'un salon avec cheminée, d'un coin repas et d'une kitchenette pratique pour le quotidien. Vous trouverez également une première salle d'eau avec WC ainsi qu'une petite cour.

À l'étage, une grande chambre occupe toute la superficie du palier, comprenant une salle d'eau privative avec un WC ainsi qu'un extérieur agréable grâce à son balcon.

Enfin, un second étage accueille des combles aménageables : il ne vous reste plus qu'à les imaginer et les transformer ! Un bien plein de potentiel vous attend il est temps de programmer une visite !

Chargée d'affaire : Jessica PAGNONCELLI Pour toutes informations complémentaires, n'hésitez pas à contacter un Conseiller Century 21 au [Coordonnées masquées]. Bien proposé par Jessica PAGNONCELLI EI, agent commercial (RSAC 853069656) Référence annonce : 17073 Consommation énergétique : 142 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 30 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Valentine
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.096532, 0.705675
Total : 81 000
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 21 600
Valeur du bien : 76 600
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.73€ - 11.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 532€/mois
Loyer annuel estimé : 6385€/an
Fourchette totale : 433€ - 654€/mois
Fourchette annuelle : 5197€ - 7844€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 303,03 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :72 970
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-17 970 (-24.6%)
Marge achat-revente :-8 030€ (-11.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :405,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :23,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 429,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 651,53
Coût de l'assurance :7 087,50
Taxe foncière : 638,46€/an
Soit par mois : 53,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 532,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 482,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec carrelage usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambre en très mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: 14 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger en état correct nécessitant un rafraîchissement
ComblesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aménagement
Aménagement des combles pour créer un espace habitable
Quantité: surface à définir selon projet
Raison: Combles aménageables - potentiel d'extension de l'espace habitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 600(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 200
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 800€/m² = 3200€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Cuisine:1 600
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 200€/m² = 1600€ (incluant remplacement carrelage et mise à jour électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant revêtement de sol, peinture et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 400
    Rafraîchissement salon: 14 m² × 100€/m² = 1400€ (incluant peinture murs et rafraîchissement parquet, main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:1 000
    Rafraîchissement salle à manger: 10 m² × 100€/m² = 1000€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valentine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 532 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 385 €/an
Calcul : 532 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 799 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 000 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 283 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 321
Revenus locatifs : +6 385
Charges déductibles : -25 321
Résultat foncier Année 1 : -18 937(Déficit de 18 937 €)
Imputable sur revenu global : 18 937
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 721 €/an
Revenus locatifs : +6 385
Charges déductibles : -3 721
Résultat foncier Années 2+ : 2 663 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 38525 3242 802-18 93918 939 €--
26 5123 6512 7292 862---
36 6433 5752 6533 068---
46 7753 4962 5743 279---
56 9113 4142 4923 496---
67 0493 3302 4083 719---
77 1903 2432 3213 948---
87 3343 1522 2304 182---
97 4813 0582 1364 422---
107 6302 9612 0394 669---
117 7832 8611 9394 922---
127 9382 7561 8355 182---
138 0972 6491 7275 449---
148 2592 5371 6155 722---
158 4242 4211 4996 003---
168 5932 3021 3806 291---
178 7652 1781 2566 587---
188 9402 0491 1276 891---
199 1191 9169947 203---
209 3011 7798577 523---
219 4871 6367147 851---
229 6771 4885668 189---
239 8701 3354138 535---
2410 0681 1772558 891---
2510 2691 013919 256---
TOTAL204 50085 30040 652119 20018 939Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 682
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 200
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 341 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 341-5 682+7 023
2+1 341+858+483
3+1 341+920+421
4+1 341+984+357
5+1 341+1 049+292
6+1 341+1 116+225
7+1 341+1 184+157
8+1 341+1 255+86
9+1 341+1 327+14
10+1 341+1 401-60
11+1 341+1 477-136
12+1 341+1 555-214
13+1 341+1 635-294
14+1 341+1 717-376
15+1 341+1 801-460
16+1 341+1 887-546
17+1 341+1 976-635
18+1 341+2 067-726
19+1 341+2 161-820
20+1 341+2 257-916
21+1 341+2 355-1 014
22+1 341+2 457-1 116
23+1 341+2 561-1 220
24+1 341+2 667-1 326
25+1 341+2 777-1 436
Total+33 525+35 760+-2 235
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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