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Idéal investisseur

VilleMousson (54)
Surface71.37m²
Coût Total115 140€
Loyer Annuel7 195€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 500 €
Surface : 71.37 m²
Prix au m² : 1 057,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Dans une copropriété de 10 logements, au 1er étage, un grand appartement loué comprenant une entrée, une cuisine, un salon séjour, deux chambres, SDB et un garage privatif. Chauf ind gaz. Loyer annuel 6.960 euros HC. Ref lot 5. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.polim.fr/polim-bareme-honoraires-2017.pdf

Ville : Mousson
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54700
Coordonnées : 48.909369, 6.054827
Total : 115 140€
Prix d'acquisition : 75 500€
Travaux : 33 600€
Valeur du bien : 109 100€
Frais de notaire : 6 040€
Coût estimé : 6 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.37m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.75€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 600€/mois
Loyer annuel estimé : 7195€/an
Fourchette totale : 482€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5784€ - 8951€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,96 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 985 €
Prix d'achat :75 500 €
Décote à l'achat :-26 485€ (-26.0%)
Marge achat-revente :-13 155€ (-12.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :570,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 603,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 938,40€
Coût de l'assurance :10 074,75€
Taxe foncière : 719,54€/an
Soit par mois : 59,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 599,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 663,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière à gaz par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 71.37 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique requise
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste et installations anciennes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire à la cuisine
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure sur le mobilier, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec un nouveau revêtement.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur le mobilier, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 600 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 700€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Revêtement sol salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mousson (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 600 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 195 €/an
Calcul : 600 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 865 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 140 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 588 €
Revenus locatifs : +7 195 €
Charges déductibles : -38 588 €
Résultat foncier Année 1 : -31 392 €(Déficit de 31 392 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 992 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 988 €/an
Revenus locatifs : +7 195 €
Charges déductibles : -4 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 208 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9992.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 075 €(65% de 75 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 785 €/an
Calcul : 49 075 € × 3,636% = 1 785 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 195 €38 591 €3 869 €-31 396 €21 400 €9 996 €9 996 €
27 339 €4 889 €3 766 €2 451 €--7 545 €
37 486 €4 782 €3 660 €2 704 €--4 841 €
47 636 €4 672 €3 550 €2 964 €--1 878 €
57 789 €4 559 €3 436 €3 230 €---
67 944 €4 441 €3 318 €3 503 €---
78 103 €4 319 €3 197 €3 784 €---
88 265 €4 193 €3 071 €4 072 €---
98 431 €4 063 €2 940 €4 368 €---
108 599 €3 928 €2 806 €4 671 €---
118 771 €3 789 €2 666 €4 982 €---
128 947 €3 644 €2 522 €5 302 €---
139 126 €3 495 €2 373 €5 630 €---
149 308 €3 341 €2 218 €5 967 €---
159 494 €3 181 €2 059 €6 313 €---
169 684 €3 016 €1 893 €6 668 €---
179 878 €2 845 €1 722 €7 033 €---
1810 075 €2 668 €1 546 €7 407 €---
1910 277 €2 485 €1 363 €7 792 €---
2010 482 €2 296 €1 173 €8 186 €---
2110 692 €2 100 €978 €8 592 €---
2210 906 €1 898 €775 €9 008 €---
2311 124 €1 688 €565 €9 436 €---
2411 346 €1 471 €349 €9 875 €---
2511 573 €1 247 €124 €10 326 €---
TOTAL230 471 €117 602 €55 938 €112 869 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 511 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 511 €-6 420 €+7 931 €
2+1 511 €0 €+1 511 €
3+1 511 €0 €+1 511 €
4+1 511 €0 €+1 511 €
5+1 511 €+406 €+1 105 €
6+1 511 €+1 051 €+460 €
7+1 511 €+1 135 €+376 €
8+1 511 €+1 222 €+289 €
9+1 511 €+1 310 €+201 €
10+1 511 €+1 401 €+110 €
11+1 511 €+1 495 €+16 €
12+1 511 €+1 591 €-80 €
13+1 511 €+1 689 €-178 €
14+1 511 €+1 790 €-279 €
15+1 511 €+1 894 €-383 €
16+1 511 €+2 000 €-489 €
17+1 511 €+2 110 €-599 €
18+1 511 €+2 222 €-711 €
19+1 511 €+2 337 €-826 €
20+1 511 €+2 456 €-945 €
21+1 511 €+2 578 €-1 067 €
22+1 511 €+2 702 €-1 191 €
23+1 511 €+2 831 €-1 320 €
24+1 511 €+2 963 €-1 452 €
25+1 511 €+3 098 €-1 587 €
Total+37 775 €+33 861 €+3 914 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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