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Bel appartement Salon

Bien expiré
VilleSalon-de-Provence (13)
Surface70m²
Coût Total165 620€
Loyer Annuel10 302€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 119 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 700 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre - Bel appartement T3 de 70 m2 à Salon-de-Provence Idéalement situé à Salon-de-Provence, cet appartement de 70 m2 bénéficie d'un emplacement privilégié, à proximité immédiate de l'autoroute, du centre-ville, des écoles et d'un arrêt de bus situé au pied de la résidence. L'appartement se compose de :

  • Deux grandes chambres lumineuses avec placards intégrés.
  • Une salle de bain moderne équipée d'une douche, d'une double vasque et d'un grand placard de rangement.
  • Un vaste salon/salle à manger offrant un espace de vie agréable et convivial.
  • Une grande cuisine fonctionnelle, entièrement refaite à neuf, équipée de plaques de cuisson, d'une hotte et d'un four neufs. Possibilité de laisser le lave-vaisselle et le réfrigérateur.
  • Une buanderie indépendante, très pratique pour le rangement et l'entretien. Vous bénéficierez également :
  • Chauffage au sol pour un confort optimal.
  • D'une cave.
  • Plusieurs place de parking.
  • De la possibilité de louer un garage situé juste au pied de l'immeuble.

Grâce à sa belle disposition, ses nombreux rangements et sa proximité avec toutes les commodités, cet appartement est idéal pour une famille, un jeune couple ou un investissement locatif.

Ville : Salon-de-Provence
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13300
Coordonnées : 43.648490, 5.097920
Total : 165 620€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 156 100€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.81€ - 15.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 858€/mois
Loyer annuel estimé : 10302€/an
Fourchette totale : 687€ - 1073€/mois
Fourchette annuelle : 8243€ - 12875€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 415,58 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 091 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-50 091€ (-29.6%)
Marge achat-revente :3 471€ (2.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :41,41€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 852,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 822,30€
Coût de l'assurance :12 421,50€
Taxe foncière : 1 030,18€/an
Soit par mois : 85,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 858,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 938,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage au sol performant pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 900€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 70 m² × 150€/m² = 10500€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 900€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salon-de-Provence (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 858 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 302 €/an
Calcul : 858 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 395 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 620 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 030 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 022 €
Revenus locatifs : +10 302 €
Charges déductibles : -44 022 €
Résultat foncier Année 1 : -33 720 €(Déficit de 33 720 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 320 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 922 €/an
Revenus locatifs : +10 302 €
Charges déductibles : -6 922 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 380 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12320.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 302 €44 027 €5 400 €-33 726 €21 400 €12 326 €12 326 €
210 508 €6 782 €5 255 €3 726 €--8 600 €
310 718 €6 632 €5 105 €4 086 €--4 514 €
410 932 €6 477 €4 950 €4 456 €--58 €
511 151 €6 316 €4 789 €4 835 €---
611 374 €6 150 €4 623 €5 224 €---
711 601 €5 979 €4 452 €5 622 €---
811 833 €5 802 €4 275 €6 032 €---
912 070 €5 619 €4 092 €6 451 €---
1012 312 €5 430 €3 903 €6 882 €---
1112 558 €5 234 €3 707 €7 324 €---
1212 809 €5 032 €3 505 €7 777 €---
1313 065 €4 823 €3 296 €8 242 €---
1413 326 €4 608 €3 081 €8 719 €---
1513 593 €4 385 €2 857 €9 208 €---
1613 865 €4 154 €2 627 €9 711 €---
1714 142 €3 916 €2 389 €10 226 €---
1814 425 €3 670 €2 142 €10 755 €---
1914 713 €3 415 €1 888 €11 298 €---
2015 008 €3 152 €1 625 €11 856 €---
2115 308 €2 880 €1 353 €12 428 €---
2215 614 €2 599 €1 072 €13 015 €---
2315 926 €2 309 €782 €13 617 €---
2416 245 €2 009 €482 €14 236 €---
2516 570 €1 699 €172 €14 871 €---
TOTAL329 968 €153 098 €77 822 €176 870 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 870 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 163 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 163 €-6 420 €+8 583 €
2+2 163 €0 €+2 163 €
3+2 163 €0 €+2 163 €
4+2 163 €0 €+2 163 €
5+2 163 €+1 433 €+730 €
6+2 163 €+1 567 €+596 €
7+2 163 €+1 687 €+476 €
8+2 163 €+1 809 €+354 €
9+2 163 €+1 935 €+228 €
10+2 163 €+2 065 €+98 €
11+2 163 €+2 197 €-34 €
12+2 163 €+2 333 €-170 €
13+2 163 €+2 473 €-310 €
14+2 163 €+2 616 €-453 €
15+2 163 €+2 763 €-600 €
16+2 163 €+2 913 €-750 €
17+2 163 €+3 068 €-905 €
18+2 163 €+3 227 €-1 064 €
19+2 163 €+3 390 €-1 227 €
20+2 163 €+3 557 €-1 394 €
21+2 163 €+3 728 €-1 565 €
22+2 163 €+3 904 €-1 741 €
23+2 163 €+4 085 €-1 922 €
24+2 163 €+4 271 €-2 108 €
25+2 163 €+4 461 €-2 298 €
Total+54 075 €+53 061 €+1 014 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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