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vente - maison

Bien expiré
VilleDamvix (85)
Surface240.32m²
Coût Total152 400€
Loyer Annuel21 996€
Rentabilité14.43%
Cashflow/mois+850€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 240.32 m²
Prix au m² : 540,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Travaux, Petit prix

MAISON A RENOVER avec 2 logements possibles sur grand terrain. La maison possède un logement en rez de jardin et un autre à l'étage avec accès indépendant. La maison a de grands volumes et beaucoup de possibilités. Elle nécessitera des travaux mais toutes les offres seront étudiées alors n'hésitez pas à la visiter et à faire une proposition !

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Sandrine OLLIVIER inscrite au RSAC de LA ROCHE SUR YON n° 533 047 247 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Logement à consommation énergétique excessive. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Damvix
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85420
Coordonnées : 46.313785, -0.728656
Total : 152 400€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 142 000€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240.32m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1833€/mois
Loyer annuel estimé : 21996€/an
Fourchette totale : 1438€ - 2336€/mois
Fourchette annuelle : 17260€ - 28032€/an
Rentabilité brute :14.43%
Fourchette de rentabilité :11.33% - 18.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 799,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 040,40€
Coût de l'assurance :13 335,00€
Taxe foncière : 2 199,60€/an
Soit par mois : 183,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 833,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 982,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :850,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires et peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais à rafraîchir
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau pour 240 m²
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie existante
Quantité: 240 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 996 €/an
Calcul : 1 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 116 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 849 €
Revenus locatifs : +21 996 €
Charges déductibles : -19 849 €
Résultat foncier Année 1 : 2 147 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 849 €/an
Revenus locatifs : +21 996 €
Charges déductibles : -7 849 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 147 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 996 €19 854 €5 121 €2 142 €---
222 436 €7 718 €4 985 €14 718 €---
322 885 €7 577 €4 844 €15 308 €---
423 342 €7 431 €4 698 €15 911 €---
523 809 €7 281 €4 548 €16 528 €---
624 285 €7 125 €4 392 €17 160 €---
724 771 €6 964 €4 231 €17 807 €---
825 267 €6 797 €4 064 €18 469 €---
925 772 €6 625 €3 892 €19 147 €---
1026 287 €6 447 €3 714 €19 841 €---
1126 813 €6 262 €3 529 €20 551 €---
1227 349 €6 071 €3 338 €21 278 €---
1327 896 €5 874 €3 141 €22 023 €---
1428 454 €5 669 €2 936 €22 785 €---
1529 023 €5 458 €2 725 €23 565 €---
1629 604 €5 239 €2 506 €24 365 €---
1730 196 €5 013 €2 280 €25 183 €---
1830 800 €4 779 €2 046 €26 021 €---
1931 416 €4 537 €1 804 €26 879 €---
2032 044 €4 286 €1 553 €27 758 €---
2132 685 €4 027 €1 294 €28 658 €---
2233 339 €3 759 €1 026 €29 580 €---
2334 005 €3 481 €748 €30 524 €---
2434 686 €3 194 €461 €31 491 €---
2535 379 €2 898 €165 €32 482 €---
TOTAL704 539 €154 365 €74 040 €550 174 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 550 174 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 996 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 619 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 619 €+643 €+3 976 €
2+4 619 €+4 415 €+204 €
3+4 619 €+4 592 €+27 €
4+4 619 €+4 773 €-154 €
5+4 619 €+4 958 €-339 €
6+4 619 €+5 148 €-529 €
7+4 619 €+5 342 €-723 €
8+4 619 €+5 541 €-922 €
9+4 619 €+5 744 €-1 125 €
10+4 619 €+5 952 €-1 333 €
11+4 619 €+6 165 €-1 546 €
12+4 619 €+6 383 €-1 764 €
13+4 619 €+6 607 €-1 988 €
14+4 619 €+6 835 €-2 216 €
15+4 619 €+7 070 €-2 451 €
16+4 619 €+7 309 €-2 690 €
17+4 619 €+7 555 €-2 936 €
18+4 619 €+7 806 €-3 187 €
19+4 619 €+8 064 €-3 445 €
20+4 619 €+8 327 €-3 708 €
21+4 619 €+8 597 €-3 978 €
22+4 619 €+8 874 €-4 255 €
23+4 619 €+9 157 €-4 538 €
24+4 619 €+9 447 €-4 828 €
25+4 619 €+9 744 €-5 125 €
Total+115 475 €+165 052 €+-49 577 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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