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Appatement T3

VilleMontbéliard (25)
Surface63m²
Coût Total117 170€
Loyer Annuel6 900€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 253,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 de 63 m² situé au rez-de-chaussée surélevé d'un immeuble à vendre. Ce bien offre un cadre de vie agréable. Proche de tout : supermarché à 3 min à pied, pharmacie, tabac, école et centre ville à proximité..

Cet appartement comprend 2 chambres. La cuisine s'ouvre sur le séjour, créant un espace de vie lumineux et convivial. Il bénéficie d'une belle luminosité naturelle car il est traversant et est doté de 2 balcons.

  • Très bon état général
  • Balcon
  • Cave
  • Garage
  • Gardien
  • Isolation extérieur réalisée année 2015

L'appartement bénéficie d'une belle exposition avec vue sur un environnement verdoyant, offrant calme et sérénité.

Chauffage collectif raccordé au réseau de gaz de ville.

Classe énergie D et GES C

Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Montbéliard
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25200
Coordonnées : 47.506810, 6.786800
Total : 117 170€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 31 850€
Valeur du bien : 110 850€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 9.13€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 575€/mois
Loyer annuel estimé : 6900€/an
Fourchette totale : 443€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5318€ - 8953€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :857,14 €/m²
Basé sur :213 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 000 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+25 000€ (+46.3%)
Marge achat-revente :-63 170€ (-117.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :587,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :34,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 622,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 181,46€
Coût de l'assurance :10 252,38€
Taxe foncière : 690,00€/an
Soit par mois : 57,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 575,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 679,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le chauffage collectif si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples vitrages.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 850 €(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1500€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbéliard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 900 €/an
Calcul : 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 170 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 690 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 023 €
Revenus locatifs : +6 900 €
Charges déductibles : -37 023 €
Résultat foncier Année 1 : -30 123 €(Déficit de 30 123 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 723 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 173 €/an
Revenus locatifs : +6 900 €
Charges déductibles : -5 173 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 727 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8722.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 900 €37 027 €4 077 €-30 127 €21 400 €8 727 €8 727 €
27 038 €5 070 €3 970 €1 968 €--6 759 €
37 179 €4 960 €3 860 €2 219 €--4 540 €
47 322 €4 846 €3 746 €2 477 €--2 064 €
57 469 €4 727 €3 627 €2 741 €---
67 618 €4 605 €3 505 €3 013 €---
77 770 €4 478 €3 378 €3 293 €---
87 926 €4 346 €3 246 €3 580 €---
98 084 €4 210 €3 110 €3 874 €---
108 246 €4 069 €2 969 €4 177 €---
118 411 €3 923 €2 823 €4 488 €---
128 579 €3 771 €2 671 €4 808 €---
138 751 €3 615 €2 514 €5 136 €---
148 926 €3 452 €2 352 €5 474 €---
159 104 €3 284 €2 184 €5 820 €---
169 286 €3 110 €2 010 €6 177 €---
179 472 €2 929 €1 829 €6 543 €---
189 662 €2 742 €1 642 €6 919 €---
199 855 €2 549 €1 449 €7 306 €---
2010 052 €2 348 €1 248 €7 704 €---
2110 253 €2 141 €1 040 €8 112 €---
2210 458 €1 925 €825 €8 533 €---
2310 667 €1 703 €603 €8 965 €---
2410 881 €1 472 €372 €9 409 €---
2511 098 €1 233 €133 €9 865 €---
TOTAL221 008 €118 534 €59 181 €102 474 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 900 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 449 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 449 €-6 420 €+7 869 €
2+1 449 €0 €+1 449 €
3+1 449 €0 €+1 449 €
4+1 449 €0 €+1 449 €
5+1 449 €+203 €+1 246 €
6+1 449 €+904 €+545 €
7+1 449 €+988 €+461 €
8+1 449 €+1 074 €+375 €
9+1 449 €+1 162 €+287 €
10+1 449 €+1 253 €+196 €
11+1 449 €+1 346 €+103 €
12+1 449 €+1 442 €+7 €
13+1 449 €+1 541 €-92 €
14+1 449 €+1 642 €-193 €
15+1 449 €+1 746 €-297 €
16+1 449 €+1 853 €-404 €
17+1 449 €+1 963 €-514 €
18+1 449 €+2 076 €-627 €
19+1 449 €+2 192 €-743 €
20+1 449 €+2 311 €-862 €
21+1 449 €+2 434 €-985 €
22+1 449 €+2 560 €-1 111 €
23+1 449 €+2 689 €-1 240 €
24+1 449 €+2 823 €-1 374 €
25+1 449 €+2 960 €-1 511 €
Total+36 225 €+30 742 €+5 483 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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