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Appartement à vendre

VilleChâteau-Thierry (02)
Surface55.67m²
Coût Total132 030€
Loyer Annuel9 112€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 500 €
Surface : 55.67 m²
Prix au m² : 1 517,87 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, Non meublé

À quelques minutes à pied du centre-ville de Château-Thierry, découvrez cet appartement F2 d'environ 56 m², idéal pour un investissement locatif.

Il comprend une entrée, une cuisine aménagée, un salon de 28 m² ouvrant sur un balcon, une chambre, une salle de bains et un WC.

Anciennement configuré en F3, il offre un beau potentiel d'aménagement et est actuellement loué environ 630 euros/mois.

Une cave complète ce bien, situé dans un environnement agréable et proche de toutes les commodités.

Une belle opportunité pour investir ! Référence agence : 6094

Ville : Château-Thierry
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02400
Coordonnées : 49.052778, 3.401937
Total : 132 030€
Prix d'acquisition : 84 500€
Travaux : 40 770€
Valeur du bien : 125 270€
Frais de notaire : 6 760€
Coût estimé : 6 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.67m²
Loyer prédit : 13.64€/m²/mois
Fourchette : 10.92€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9112€/an
Fourchette totale : 608€ - 948€/mois
Fourchette annuelle : 7295€ - 11382€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 818,18 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 218 €
Prix d'achat :84 500 €
Décote à l'achat :-16 718€ (-16.5%)
Marge achat-revente :-30 812€ (-30.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :657,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :52,81€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 710,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 201,43€
Coût de l'assurance :15 843,60€
Taxe foncière : 911,20€/an
Soit par mois : 75,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 759,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 936,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 55.67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si l'actuel est électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du lavabo et de la baignoire si nécessaire, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 baignoire
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 10 m² de peinture
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut être rafraîchie
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 12 m² de peinture
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m² de peinture
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 770 €(732 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (moyenne), Main d'œuvre: 8000€ × 0.5 = 4000€ = 8000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:7 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€ (moyenne), Main d'œuvre: 1000€ = 4000€
  • Salle de bain - Rénovation:5 960€
    Baignoire: 1 unité = 1200€, Lavabo: 1 unité = 400€, Carrelage 6 m²: 60€/m² × 6 = 360€, Main d'œuvre: 2000€ = 4000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:900€
    Peinture 10 m²: 30€/m² × 10 = 300€, Main d'œuvre: 300€ = 600€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture 12 m²: 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre: 240€ = 600€
  • Salon - Peinture:1 950€
    Peinture 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 450€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Château-Thierry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 112 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 030 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 911 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 770 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 612 €
Revenus locatifs : +9 112 €
Charges déductibles : -48 612 €
Résultat foncier Année 1 : -39 500 €(Déficit de 39 500 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 100 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 842 €/an
Revenus locatifs : +9 112 €
Charges déductibles : -7 842 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 270 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18100.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 925 €(65% de 84 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 997 €/an
Calcul : 54 925 € × 3,636% = 1 997 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 112 €48 617 €4 502 €-39 505 €21 400 €18 105 €18 105 €
29 294 €7 728 €4 383 €1 566 €--16 539 €
39 480 €7 605 €4 260 €1 875 €--14 664 €
49 670 €7 478 €4 133 €2 192 €--12 472 €
59 863 €7 346 €4 001 €2 517 €--9 955 €
610 060 €7 210 €3 865 €2 850 €--7 105 €
710 262 €7 069 €3 724 €3 193 €--3 912 €
810 467 €6 923 €3 578 €3 544 €--368 €
910 676 €6 772 €3 427 €3 904 €---
1010 890 €6 615 €3 270 €4 274 €---
1111 107 €6 454 €3 109 €4 654 €---
1211 330 €6 286 €2 941 €5 044 €---
1311 556 €6 113 €2 768 €5 444 €---
1411 787 €5 933 €2 588 €5 854 €---
1512 023 €5 747 €2 402 €6 276 €---
1612 263 €5 555 €2 210 €6 709 €---
1712 509 €5 356 €2 011 €7 153 €---
1812 759 €5 150 €1 805 €7 609 €---
1913 014 €4 936 €1 592 €8 078 €---
2013 274 €4 716 €1 371 €8 559 €---
2113 540 €4 487 €1 142 €9 053 €---
2213 811 €4 251 €906 €9 560 €---
2314 087 €4 006 €661 €10 081 €---
2414 369 €3 753 €408 €10 616 €---
2514 656 €3 490 €145 €11 166 €---
TOTAL291 859 €189 595 €65 201 €102 264 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 914 €-6 420 €+8 334 €
2+1 914 €0 €+1 914 €
3+1 914 €0 €+1 914 €
4+1 914 €0 €+1 914 €
5+1 914 €0 €+1 914 €
6+1 914 €0 €+1 914 €
7+1 914 €0 €+1 914 €
8+1 914 €0 €+1 914 €
9+1 914 €+1 061 €+853 €
10+1 914 €+1 282 €+632 €
11+1 914 €+1 396 €+518 €
12+1 914 €+1 513 €+401 €
13+1 914 €+1 633 €+281 €
14+1 914 €+1 756 €+158 €
15+1 914 €+1 883 €+31 €
16+1 914 €+2 013 €-99 €
17+1 914 €+2 146 €-232 €
18+1 914 €+2 283 €-369 €
19+1 914 €+2 423 €-509 €
20+1 914 €+2 568 €-654 €
21+1 914 €+2 716 €-802 €
22+1 914 €+2 868 €-954 €
23+1 914 €+3 024 €-1 110 €
24+1 914 €+3 185 €-1 271 €
25+1 914 €+3 350 €-1 436 €
Total+47 850 €+30 679 €+17 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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