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Colombes (92700)

VilleColombes (92)
Surface95m²
Coût Total326 140€
Loyer Annuel24 018€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 258 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 2 715,79 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

5 pièces : 4 chambres, 2 douches (1 avec wc inclus), chauffage collectif, proximité des commerces, transports en commun (bus 235/366/140/304/378, ligne J, métro 13 Les Courtilles)

Ville : Colombes
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92700
Coordonnées : 48.932615, 2.271169
Total : 326 140€
Prix d'acquisition : 258 000€
Travaux : 47 500€
Valeur du bien : 305 500€
Frais de notaire : 20 640€
Coût estimé : 20 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 21.07€/m²/mois
Fourchette : 17.09€ - 25.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 2002€/mois
Loyer annuel estimé : 24018€/an
Fourchette totale : 1623€ - 2468€/mois
Fourchette annuelle : 19478€ - 29617€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 008,46 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :380 804 €
Prix d'achat :258 000 €
Décote à l'achat :-122 804€ (-32.2%)
Marge achat-revente :54 664€ (14.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :326 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 592,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :92,41€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 685,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 694,29€
Coût de l'assurance :27 721,90€
Taxe foncière : 2 401,83€/an
Soit par mois : 200,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 001,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 885,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage collectif ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 95 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 2 salles de bain (environ 11 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 500 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 11 m² × 350€/m² = 3850€, Main d'œuvre: 150€
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colombes (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 002 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 018 €/an
Calcul : 2 002 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 326 140 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 109 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 402 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 537 €
Revenus locatifs : +24 018 €
Charges déductibles : -61 537 €
Résultat foncier Année 1 : -37 519 €(Déficit de 37 519 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 119 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 037 €/an
Revenus locatifs : +24 018 €
Charges déductibles : -14 037 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 981 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16119.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 258 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 167 700 €(65% de 258 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 098 €/an
Calcul : 167 700 € × 3,636% = 6 098 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 018 €61 548 €10 537 €-37 529 €21 400 €16 129 €16 129 €
224 499 €13 763 €10 252 €10 736 €--5 394 €
324 989 €13 469 €9 958 €11 520 €---
425 488 €13 165 €9 654 €12 323 €---
525 998 €12 851 €9 340 €13 147 €---
626 518 €12 527 €9 016 €13 992 €---
727 049 €12 191 €8 681 €14 857 €---
827 590 €11 845 €8 334 €15 744 €---
928 141 €11 487 €7 977 €16 654 €---
1028 704 €11 118 €7 607 €17 587 €---
1129 278 €10 736 €7 225 €18 543 €---
1229 864 €10 341 €6 830 €19 523 €---
1330 461 €9 933 €6 423 €20 528 €---
1431 070 €9 512 €6 001 €21 558 €---
1531 692 €9 077 €5 566 €22 615 €---
1632 326 €8 627 €5 116 €23 698 €---
1732 972 €8 162 €4 652 €24 810 €---
1833 631 €7 682 €4 172 €25 949 €---
1934 304 €7 186 €3 676 €27 118 €---
2034 990 €6 674 €3 163 €28 316 €---
2135 690 €6 145 €2 634 €29 545 €---
2236 404 €5 597 €2 087 €30 806 €---
2337 132 €5 032 €1 522 €32 100 €---
2437 874 €4 448 €938 €33 426 €---
2538 632 €3 845 €334 €34 787 €---
TOTAL769 314 €286 962 €151 694 €482 352 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 482 352 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 044 €-6 420 €+11 464 €
2+5 044 €0 €+5 044 €
3+5 044 €+1 838 €+3 206 €
4+5 044 €+3 697 €+1 347 €
5+5 044 €+3 944 €+1 100 €
6+5 044 €+4 197 €+847 €
7+5 044 €+4 457 €+587 €
8+5 044 €+4 723 €+321 €
9+5 044 €+4 996 €+48 €
10+5 044 €+5 276 €-232 €
11+5 044 €+5 563 €-519 €
12+5 044 €+5 857 €-813 €
13+5 044 €+6 158 €-1 114 €
14+5 044 €+6 467 €-1 423 €
15+5 044 €+6 784 €-1 740 €
16+5 044 €+7 110 €-2 066 €
17+5 044 €+7 443 €-2 399 €
18+5 044 €+7 785 €-2 741 €
19+5 044 €+8 135 €-3 091 €
20+5 044 €+8 495 €-3 451 €
21+5 044 €+8 864 €-3 820 €
22+5 044 €+9 242 €-4 198 €
23+5 044 €+9 630 €-4 586 €
24+5 044 €+10 028 €-4 984 €
25+5 044 €+10 436 €-5 392 €
Total+126 100 €+144 706 €+-18 606 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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