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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface58m²
Coût Total206 180€
Loyer Annuel13 057€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 2 568,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/8 étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 16 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Digicode, Interphone

Avenue Georges Duhamel, Appartement 3 pièces en double exposition, en étage avec ascenseur composé d'une entrée, cuisine, cellier, salon sur balcon, deux chambres dont une avec placard, salle de douche, wc séparés. Hall d'immeuble sécurisé par interphone et vigik. Cave au sous-sol. Travaux significatifs à prévoir.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.777768, 2.470683
Total : 206 180€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 45 260€
Valeur du bien : 194 260€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1088€/mois
Loyer annuel estimé : 13057€/an
Fourchette totale : 823€ - 1438€/mois
Fourchette annuelle : 9880€ - 17255€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 904,83 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 480 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-19 480€ (-11.6%)
Marge achat-revente :-37 700€ (-22.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 035,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 095,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 471,79€
Coût de l'assurance :18 040,75€
Taxe foncière : 1 305,67€/an
Soit par mois : 108,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 088,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 204,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens et traces d'humidité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec installations anciennes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 260 €(780 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 088 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 057 €/an
Calcul : 1 088 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 187 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 180 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 722 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 306 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 475 €
Revenus locatifs : +13 057 €
Charges déductibles : -54 475 €
Résultat foncier Année 1 : -41 418 €(Déficit de 41 418 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 018 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 215 €/an
Revenus locatifs : +13 057 €
Charges déductibles : -9 215 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 842 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20017.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 057 €54 481 €7 194 €-41 425 €21 400 €20 025 €20 025 €
213 318 €9 034 €7 006 €4 284 €--15 740 €
313 584 €8 839 €6 812 €4 745 €--10 995 €
413 856 €8 638 €6 610 €5 218 €--5 777 €
514 133 €8 429 €6 402 €5 704 €--73 €
614 416 €8 213 €6 186 €6 203 €---
714 704 €7 989 €5 962 €6 715 €---
814 998 €7 757 €5 730 €7 241 €---
915 298 €7 517 €5 490 €7 781 €---
1015 604 €7 268 €5 241 €8 336 €---
1115 916 €7 010 €4 983 €8 906 €---
1216 234 €6 743 €4 716 €9 491 €---
1316 559 €6 467 €4 439 €10 092 €---
1416 890 €6 180 €4 153 €10 710 €---
1517 228 €5 883 €3 856 €11 345 €---
1617 573 €5 576 €3 549 €11 997 €---
1717 924 €5 257 €3 230 €12 667 €---
1818 283 €4 927 €2 900 €13 355 €---
1918 648 €4 586 €2 558 €14 063 €---
2019 021 €4 232 €2 204 €14 790 €---
2119 402 €3 865 €1 838 €15 537 €---
2219 790 €3 485 €1 458 €16 305 €---
2320 185 €3 092 €1 064 €17 094 €---
2420 589 €2 684 €657 €17 905 €---
2521 001 €2 262 €234 €18 739 €---
TOTAL418 212 €200 414 €104 472 €217 797 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 797 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 057 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 742 €-6 420 €+9 162 €
2+2 742 €0 €+2 742 €
3+2 742 €0 €+2 742 €
4+2 742 €0 €+2 742 €
5+2 742 €0 €+2 742 €
6+2 742 €+1 839 €+903 €
7+2 742 €+2 014 €+728 €
8+2 742 €+2 172 €+570 €
9+2 742 €+2 334 €+408 €
10+2 742 €+2 501 €+241 €
11+2 742 €+2 672 €+70 €
12+2 742 €+2 847 €-105 €
13+2 742 €+3 028 €-286 €
14+2 742 €+3 213 €-471 €
15+2 742 €+3 403 €-661 €
16+2 742 €+3 599 €-857 €
17+2 742 €+3 800 €-1 058 €
18+2 742 €+4 007 €-1 265 €
19+2 742 €+4 219 €-1 477 €
20+2 742 €+4 437 €-1 695 €
21+2 742 €+4 661 €-1 919 €
22+2 742 €+4 891 €-2 149 €
23+2 742 €+5 128 €-2 386 €
24+2 742 €+5 372 €-2 630 €
25+2 742 €+5 622 €-2 880 €
Total+68 550 €+65 339 €+3 211 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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