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Appartement T3 65m2

VilleSaint-Étienne (42)
Surface65m²
Coût Total85 100€
Loyer Annuel8 117€
Rentabilité9.54%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 3 pièces

Saint-Etienne Rue Palluat de Besset appartement T3 de 65m2 dans corpopriété propre et bien entretenue. Appartement au 6ème étage avec ascenseur en bon etat se compose d’un hall d’entrée, salon/ salle à manger, cuisine indépendante, 2 chambres, une salle d’eau, nombreux rangements. . Chauffage et eau chaude collectif. Charges : 196€/ mois (dont 56€ de fond de réserve) Détails des charges : Chauffage, eau chaude, entretient des communs, espaces verts, ascenseurs, charges générales de fonctionnement, fond de réserve. Taxe Foncière :  taxe réduite estimation approximative 900€. Non soumis au régime de la copropriété. Numero De Lot: 152 Nombre De Lots A Usage D' Habitation : 161 Procedure En Cours : Non Honoraires charge vendeur. Les Charges auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur Cpi no42[Coordonnées masquées]08476 délivrée par cci Lyon Metropole Saint-etienne Roanne. Garantie Financière Cegc sous le numéro de contrat : 28716Tra241. Contact : Sacha Delakian [Coordonnées masquées] Dpe : D Ges : D Estimation des coûts annuels d'énergie du logement : Entre 1200 € et 1670€

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.439640, 4.387830
Total : 85 100€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 14 900€
Valeur du bien : 79 900€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 10.41€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 14.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 676€/mois
Loyer annuel estimé : 8117€/an
Fourchette totale : 490€ - 933€/mois
Fourchette annuelle : 5885€ - 11196€/an
Rentabilité brute :9.54%
Fourchette de rentabilité :6.92% - 13.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 792,45 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 509 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-51 509€ (-44.2%)
Marge achat-revente :31 409€ (27.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :415,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 439,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 581,73€
Coût de l'assurance :7 233,50€
Taxe foncière : 900,00€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 196,00€/mois
Soit par an : 2 352,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 676,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et d'amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 900 €(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement de la cuisine: 1 cuisine complète (peinture et vérification électroménager) = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: Remplacement douche, lavabo, WC et carrelage (10 m²): 2000€ + 1000€ (plomberie) = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€ = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 117 €/an
Calcul : 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 747 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 289 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 352 €/an
Calcul : 196 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 188 €
Revenus locatifs : +8 117 €
Charges déductibles : -21 188 €
Résultat foncier Année 1 : -13 071 €(Déficit de 13 071 €)
Imputable sur revenu global : 13 071 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 288 €/an
Revenus locatifs : +8 117 €
Charges déductibles : -6 288 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 829 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 117 €21 191 €2 749 €-13 074 €13 074 €--
28 280 €6 216 €2 675 €2 063 €---
38 445 €6 140 €2 598 €2 305 €---
48 614 €6 060 €2 519 €2 554 €---
58 786 €5 979 €2 437 €2 808 €---
68 962 €5 894 €2 353 €3 068 €---
79 141 €5 806 €2 265 €3 335 €---
89 324 €5 716 €2 175 €3 608 €---
99 511 €5 623 €2 081 €3 888 €---
109 701 €5 526 €1 985 €4 175 €---
119 895 €5 427 €1 885 €4 468 €---
1210 093 €5 324 €1 782 €4 769 €---
1310 295 €5 217 €1 676 €5 077 €---
1410 500 €5 107 €1 566 €5 393 €---
1510 710 €4 994 €1 452 €5 717 €---
1610 925 €4 876 €1 335 €6 048 €---
1711 143 €4 755 €1 214 €6 388 €---
1811 366 €4 630 €1 089 €6 736 €---
1911 593 €4 500 €959 €7 093 €---
2011 825 €4 367 €825 €7 458 €---
2112 062 €4 229 €687 €7 833 €---
2212 303 €4 086 €545 €8 217 €---
2312 549 €3 938 €397 €8 611 €---
2412 800 €3 786 €245 €9 014 €---
2513 056 €3 629 €87 €9 427 €---
TOTAL259 996 €143 015 €39 582 €116 981 €13 074 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 922 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 705 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 705 €-3 922 €+5 627 €
2+1 705 €+619 €+1 086 €
3+1 705 €+692 €+1 013 €
4+1 705 €+766 €+939 €
5+1 705 €+842 €+863 €
6+1 705 €+920 €+785 €
7+1 705 €+1 000 €+705 €
8+1 705 €+1 082 €+623 €
9+1 705 €+1 166 €+539 €
10+1 705 €+1 252 €+453 €
11+1 705 €+1 340 €+365 €
12+1 705 €+1 431 €+274 €
13+1 705 €+1 523 €+182 €
14+1 705 €+1 618 €+87 €
15+1 705 €+1 715 €-10 €
16+1 705 €+1 814 €-109 €
17+1 705 €+1 916 €-211 €
18+1 705 €+2 021 €-316 €
19+1 705 €+2 128 €-423 €
20+1 705 €+2 238 €-533 €
21+1 705 €+2 350 €-645 €
22+1 705 €+2 465 €-760 €
23+1 705 €+2 583 €-878 €
24+1 705 €+2 704 €-999 €
25+1 705 €+2 828 €-1 123 €
Total+42 625 €+35 094 €+7 531 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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