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Appartement F3 Sarcelles

VilleSarcelles (95)
Surface58m²
Coût Total160 090€
Loyer Annuel11 317€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois-303€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 2 206,9 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

SABIMO vous propose en EXCLUSIVITÉ- Au pied du quartier Flanades et à 1 minute à pied du Tram T5 qui rejoint la gare RER D Garges-Sarcelles en 3min découvrez cet appartement de 3 pièces bien agencé comprenant entrée, séjour et salon (ou chambre 2) avec grand balcon, cuisine séparée, chambre, dressing indépendant, salle de bains, wc. Chauffage collecti par le sol, eaux collectives, ascenseur.  Proche de tous les commerces, des écoles et face au Marché de Sarcelles. Bus et ransports à proximité. Charges : 279 euros mensuel taxe foncière : 1423 euros annuel

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Total : 160 090€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 21 850€
Valeur du bien : 149 850€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11317€/an
Fourchette totale : 689€ - 1291€/mois
Fourchette annuelle : 8268€ - 15490€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 000 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-17 000€ (-11.7%)
Marge achat-revente :-15 090€ (-10.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 848,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 344,48€
Coût de l'assurance :14 007,87€
Taxe foncière : 1 423,00€/an
Soit par mois : 118,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 279,00€/mois
Soit par an : 3 348,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 943,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 245,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-302,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif par le sol
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir le bon fonctionnement
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 58 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 850 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Vérification et mise aux normes du chauffage collectif: 1 système × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement de 6 fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:2 500€
    Rafraîchissement de la cuisine: 1 cuisine complète × 2500€ = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:2 500€
    Rafraîchissement de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 2500€ = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 400€
    Peinture des murs et plafonds dans 2 chambres: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 750€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarcelles (coefficient 1.2 appliqué pour l'Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 317 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 533 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 090 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 560 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 423 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 348 €/an
Calcul : 279 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 714 €
Revenus locatifs : +11 317 €
Charges déductibles : -32 714 €
Résultat foncier Année 1 : -21 398 €(Déficit de 21 398 €)
Imputable sur revenu global : 21 398 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 864 €/an
Revenus locatifs : +11 317 €
Charges déductibles : -10 864 €
Résultat foncier Années 2+ : 452 €/an
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 317 €32 719 €5 538 €-21 403 €21 400 €3 €3 €
211 543 €10 724 €5 393 €819 €---
311 774 €10 574 €5 243 €1 200 €---
412 009 €10 419 €5 087 €1 591 €---
512 250 €10 257 €4 926 €1 992 €---
612 495 €10 091 €4 759 €2 404 €---
712 744 €9 918 €4 586 €2 827 €---
812 999 €9 739 €4 407 €3 260 €---
913 259 €9 554 €4 222 €3 706 €---
1013 524 €9 362 €4 030 €4 163 €---
1113 795 €9 163 €3 832 €4 632 €---
1214 071 €8 957 €3 626 €5 114 €---
1314 352 €8 744 €3 413 €5 608 €---
1414 639 €8 523 €3 192 €6 116 €---
1514 932 €8 295 €2 963 €6 637 €---
1615 231 €8 058 €2 727 €7 173 €---
1715 535 €7 813 €2 482 €7 722 €---
1815 846 €7 559 €2 228 €8 287 €---
1916 163 €7 296 €1 965 €8 867 €---
2016 486 €7 024 €1 693 €9 462 €---
2116 816 €6 742 €1 411 €10 074 €---
2217 152 €6 451 €1 119 €10 702 €---
2317 495 €6 148 €817 €11 347 €---
2417 845 €5 835 €504 €12 010 €---
2518 202 €5 511 €180 €12 691 €---
TOTAL362 477 €235 477 €80 344 €126 999 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 377 €-6 420 €+8 797 €
2+2 377 €+245 €+2 132 €
3+2 377 €+360 €+2 017 €
4+2 377 €+477 €+1 900 €
5+2 377 €+598 €+1 779 €
6+2 377 €+721 €+1 656 €
7+2 377 €+848 €+1 529 €
8+2 377 €+978 €+1 399 €
9+2 377 €+1 112 €+1 265 €
10+2 377 €+1 249 €+1 128 €
11+2 377 €+1 390 €+987 €
12+2 377 €+1 534 €+843 €
13+2 377 €+1 682 €+695 €
14+2 377 €+1 835 €+542 €
15+2 377 €+1 991 €+386 €
16+2 377 €+2 152 €+225 €
17+2 377 €+2 317 €+60 €
18+2 377 €+2 486 €-109 €
19+2 377 €+2 660 €-283 €
20+2 377 €+2 839 €-462 €
21+2 377 €+3 022 €-645 €
22+2 377 €+3 211 €-834 €
23+2 377 €+3 404 €-1 027 €
24+2 377 €+3 603 €-1 226 €
25+2 377 €+3 807 €-1 430 €
Total+59 425 €+38 100 €+21 325 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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