Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Centre Deux, 3Pc + Cuis.

VilleSaint-Étienne (42)
Surface67m²
Coût Total107 000€
Loyer Annuel7 112€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 119,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 13
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Mandat exclusif, Toilettes séparées, Cave, Ascenseur, Chauffage central collectif, Étage 13 sur 15

Saint-Etienne, Centre Deux, à proximité des facs et autres écoles, des commerces, des transports en commun, du tram, venez visiter cet appartement de 67.76m2 en étage élevé avec ascenseur, des travaux de rafraîchissement sont à prévoir. Ce bien se compose d'une entrée avec placard, une cuisine actuellement fermée, mais il est possible de l'ouvrir sur le séjour, Le séjour est vaste et lumineux et il ouvre sur un balcon, 2 chambres, une salle de bains, un Wc séparé. Une cave complète cet appartement. Double vitrage Pvc, Volets Roulants électriques, Chauffage collectif.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.439640, 4.387830
Total : 107 000€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 26 000€
Valeur du bien : 101 000€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7112€/an
Fourchette totale : 440€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 5275€ - 9589€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,9 €/m²
Basé sur :1395 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 862 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-5 862€ (-7.2%)
Marge achat-revente :-26 138€ (-32.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 561,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 983,75€
Coût de l'assurance :9 362,50€
Taxe foncière : 711,22€/an
Soit par mois : 59,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 592,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 620,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et revêtement.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement et peinture des murs.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture et revêtement
Rafraîchissement de la peinture et remplacement du carrelage usé.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans tout l'appartement.
Quantité: 1 installation pour 67 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 000 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 000€
    Revêtement sol (moquette): 24 m² × 40€/m² = 960€, Peinture murs: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:3 500€
    Carrelage sol: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Peinture murs: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 750€
  • Électricité:9 000€
    Mise aux normes électricité: 67 m² × 120€/m² = 8040€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 112 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 592 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 711 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 677 €
Revenus locatifs : +7 112 €
Charges déductibles : -30 677 €
Résultat foncier Année 1 : -23 565 €(Déficit de 23 565 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 865 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 677 €/an
Revenus locatifs : +7 112 €
Charges déductibles : -4 677 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 435 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12865.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 112 €30 681 €3 595 €-23 569 €10 700 €12 869 €12 869 €
27 254 €4 585 €3 500 €2 669 €--10 200 €
37 400 €4 487 €3 401 €2 913 €--7 287 €
47 548 €4 385 €3 299 €3 163 €--4 124 €
57 699 €4 279 €3 193 €3 420 €--704 €
67 852 €4 169 €3 084 €3 683 €---
78 010 €4 056 €2 971 €3 953 €---
88 170 €3 939 €2 854 €4 230 €---
98 333 €3 818 €2 733 €4 515 €---
108 500 €3 693 €2 607 €4 807 €---
118 670 €3 563 €2 478 €5 106 €---
128 843 €3 429 €2 344 €5 414 €---
139 020 €3 291 €2 205 €5 729 €---
149 200 €3 147 €2 062 €6 053 €---
159 384 €2 999 €1 913 €6 386 €---
169 572 €2 845 €1 760 €6 727 €---
179 764 €2 686 €1 601 €7 077 €---
189 959 €2 522 €1 436 €7 437 €---
1910 158 €2 352 €1 266 €7 806 €---
2010 361 €2 176 €1 090 €8 185 €---
2110 568 €1 994 €908 €8 574 €---
2210 780 €1 806 €720 €8 974 €---
2310 995 €1 611 €525 €9 384 €---
2411 215 €1 410 €324 €9 806 €---
2511 440 €1 201 €116 €10 238 €---
TOTAL227 807 €105 127 €51 984 €122 681 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 681 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 494 €-3 210 €+4 704 €
2+1 494 €0 €+1 494 €
3+1 494 €0 €+1 494 €
4+1 494 €0 €+1 494 €
5+1 494 €0 €+1 494 €
6+1 494 €+894 €+600 €
7+1 494 €+1 186 €+308 €
8+1 494 €+1 269 €+225 €
9+1 494 €+1 354 €+140 €
10+1 494 €+1 442 €+52 €
11+1 494 €+1 532 €-38 €
12+1 494 €+1 624 €-130 €
13+1 494 €+1 719 €-225 €
14+1 494 €+1 816 €-322 €
15+1 494 €+1 916 €-422 €
16+1 494 €+2 018 €-524 €
17+1 494 €+2 123 €-629 €
18+1 494 €+2 231 €-737 €
19+1 494 €+2 342 €-848 €
20+1 494 €+2 456 €-962 €
21+1 494 €+2 572 €-1 078 €
22+1 494 €+2 692 €-1 198 €
23+1 494 €+2 815 €-1 321 €
24+1 494 €+2 942 €-1 448 €
25+1 494 €+3 071 €-1 577 €
Total+37 350 €+36 804 €+546 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →