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Achat pavillon

Bien expiré
VilleTriguères (45)
Surface112m²
Coût Total150 280€
Loyer Annuel10 860€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 883,93 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 112 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Une entrée, Salle de séjour, 1 Box, Terrain de 1000 m²

Pavillon comprenant entrée, séjour, cuisine, 2 chambres, couloir, salle d'eau et wc. Sous-sol comprenant garage, chaufferie, cellier et 2 chambres.

Seconde maison comprenant entrée, séjour, une chambre, salle d'eau avec wc et garage. Terrain de 1000 m² avec puits.

Ville : Triguères
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45220
Coordonnées : 47.970580, 2.984650
Total : 150 280€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 43 360€
Valeur du bien : 142 360€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 8.08€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10860€/an
Fourchette totale : 711€ - 1152€/mois
Fourchette annuelle : 8528€ - 13829€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 786,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 530,05€
Coût de l'assurance :13 149,50€
Taxe foncière : 1 085,95€/an
Soit par mois : 90,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 904,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 877,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 414 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: Chambres en bon état (4/5) mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 360 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 480€
    Isolation combles: 112 m² × 40€/m² = 4480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Rafraîchissement salon:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité mise aux normes: 800€ = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Triguères (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 860 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 280 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 526 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 987 €
Revenus locatifs : +10 860 €
Charges déductibles : -49 987 €
Résultat foncier Année 1 : -39 127 €(Déficit de 39 127 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 727 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 627 €/an
Revenus locatifs : +10 860 €
Charges déductibles : -6 627 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 233 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17727.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 860 €49 991 €5 020 €-39 132 €21 400 €17 732 €17 732 €
211 077 €6 498 €4 886 €4 579 €--13 153 €
311 298 €6 360 €4 748 €4 939 €--8 214 €
411 524 €6 217 €4 605 €5 308 €--2 907 €
511 755 €6 069 €4 457 €5 686 €---
611 990 €5 916 €4 304 €6 074 €---
712 230 €5 758 €4 146 €6 472 €---
812 474 €5 594 €3 982 €6 880 €---
912 724 €5 425 €3 813 €7 299 €---
1012 978 €5 250 €3 638 €7 729 €---
1113 238 €5 069 €3 457 €8 169 €---
1213 502 €4 881 €3 269 €8 621 €---
1313 773 €4 688 €3 076 €9 085 €---
1414 048 €4 487 €2 875 €9 561 €---
1514 329 €4 280 €2 668 €10 049 €---
1614 616 €4 066 €2 454 €10 550 €---
1714 908 €3 844 €2 232 €11 064 €---
1815 206 €3 615 €2 003 €11 591 €---
1915 510 €3 377 €1 765 €12 133 €---
2015 820 €3 132 €1 520 €12 688 €---
2116 137 €2 878 €1 266 €13 259 €---
2216 459 €2 616 €1 004 €13 844 €---
2316 789 €2 344 €732 €14 444 €---
2417 124 €2 063 €451 €15 061 €---
2517 467 €1 773 €161 €15 694 €---
TOTAL347 835 €156 188 €72 530 €191 646 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 646 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 860 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 281 €-6 420 €+8 701 €
2+2 281 €0 €+2 281 €
3+2 281 €0 €+2 281 €
4+2 281 €0 €+2 281 €
5+2 281 €+834 €+1 447 €
6+2 281 €+1 822 €+459 €
7+2 281 €+1 942 €+339 €
8+2 281 €+2 064 €+217 €
9+2 281 €+2 190 €+91 €
10+2 281 €+2 319 €-38 €
11+2 281 €+2 451 €-170 €
12+2 281 €+2 586 €-305 €
13+2 281 €+2 725 €-444 €
14+2 281 €+2 868 €-587 €
15+2 281 €+3 015 €-734 €
16+2 281 €+3 165 €-884 €
17+2 281 €+3 319 €-1 038 €
18+2 281 €+3 477 €-1 196 €
19+2 281 €+3 640 €-1 359 €
20+2 281 €+3 806 €-1 525 €
21+2 281 €+3 978 €-1 697 €
22+2 281 €+4 153 €-1 872 €
23+2 281 €+4 333 €-2 052 €
24+2 281 €+4 518 €-2 237 €
25+2 281 €+4 708 €-2 427 €
Total+57 025 €+57 494 €+-469 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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