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Appartement à vendre

VilleGiromagny (90)
Surface31m²
Coût Total77 820€
Loyer Annuel4 493€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 580,65 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Au centre de Giromagny , à proximité de toutes les commodités, Safti immobilier vous présente à la vente un appartement T1 d'une surface de 31 m² au 1er étage. Cet appartement se compose d'un cellier, une salle de douche, une cuisine séparée, une chambre indépendante et un salon-séjour. 35eur de charges comprenant eau et communs. Pas de travaux à prévoir, le syndic de copropriété est bénévole et les communs sont en tres bon état. Un bel appartement pour une première acquisition ou un investissement locatif.

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 5 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 420 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 49 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Samuel VAILLANT - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BELFORT sous le numéro 893156950

Ville : Giromagny
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90200
Coordonnées : 47.742882, 6.819965
Total : 77 820€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 24 900€
Valeur du bien : 73 900€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31m²
Loyer prédit : 12.08€/m²/mois
Fourchette : 9.82€ - 14.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 374€/mois
Loyer annuel estimé : 4493€/an
Fourchette totale : 304€ - 461€/mois
Fourchette annuelle : 3653€ - 5527€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 014,58 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :31 452 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :+17 548€ (+55.8%)
Marge achat-revente :-46 368€ (-147.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :390,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :22,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 413,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 306,14€
Coût de l'assurance :6 809,25€
Taxe foncière : 449,34€/an
Soit par mois : 37,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 35,00€/mois
Soit par an : 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 374,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 485,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la chambre avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 1 chambre
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 900 €(803 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (installation comprise)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation comprise)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation et matériaux compris)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (installation et matériaux compris)
  • Chambres:1 500€
    Rafraîchissement chambre: 1 chambre × 1500€ = 1500€ (peinture et électricité comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Giromagny (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 374 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 493 €/an
Calcul : 374 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 705 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 820 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 272 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 449 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 747 €
Revenus locatifs : +4 493 €
Charges déductibles : -28 747 €
Résultat foncier Année 1 : -24 253 €(Déficit de 24 253 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 853 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 847 €/an
Revenus locatifs : +4 493 €
Charges déductibles : -3 847 €
Résultat foncier Années 2+ : 647 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2853.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 493 €28 749 €2 708 €-24 256 €21 400 €2 856 €2 856 €
24 583 €3 779 €2 637 €805 €--2 051 €
34 675 €3 705 €2 564 €970 €--1 081 €
44 768 €3 629 €2 488 €1 139 €---
54 864 €3 551 €2 409 €1 313 €---
64 961 €3 469 €2 328 €1 492 €---
75 060 €3 385 €2 243 €1 675 €---
85 162 €3 298 €2 156 €1 864 €---
95 265 €3 207 €2 065 €2 058 €---
105 370 €3 113 €1 972 €2 257 €---
115 477 €3 016 €1 875 €2 461 €---
125 587 €2 916 €1 774 €2 671 €---
135 699 €2 812 €1 670 €2 887 €---
145 813 €2 704 €1 562 €3 109 €---
155 929 €2 592 €1 450 €3 337 €---
166 048 €2 476 €1 335 €3 571 €---
176 169 €2 357 €1 215 €3 812 €---
186 292 €2 232 €1 091 €4 059 €---
196 418 €2 104 €962 €4 314 €---
206 546 €1 971 €829 €4 575 €---
216 677 €1 833 €691 €4 844 €---
226 811 €1 690 €548 €5 121 €---
236 947 €1 542 €400 €5 405 €---
247 086 €1 389 €247 €5 697 €---
257 227 €1 230 €88 €5 998 €---
TOTAL143 926 €92 749 €39 306 €51 177 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 177 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +944 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+944 €-6 420 €+7 364 €
2+944 €0 €+944 €
3+944 €0 €+944 €
4+944 €+17 €+927 €
5+944 €+394 €+550 €
6+944 €+448 €+496 €
7+944 €+503 €+441 €
8+944 €+559 €+385 €
9+944 €+617 €+327 €
10+944 €+677 €+267 €
11+944 €+738 €+206 €
12+944 €+801 €+143 €
13+944 €+866 €+78 €
14+944 €+933 €+11 €
15+944 €+1 001 €-57 €
16+944 €+1 071 €-127 €
17+944 €+1 144 €-200 €
18+944 €+1 218 €-274 €
19+944 €+1 294 €-350 €
20+944 €+1 373 €-429 €
21+944 €+1 453 €-509 €
22+944 €+1 536 €-592 €
23+944 €+1 621 €-677 €
24+944 €+1 709 €-765 €
25+944 €+1 799 €-855 €
Total+23 600 €+15 353 €+8 247 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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