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Appartement à vendre

VilleGanges (34)
Surface42m²
Coût Total75 600€
Loyer Annuel6 474€
Rentabilité8.56%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 1 chambre, 1 parking: Garage, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud-ouest, TV par câble, Digicode, Interphone, Toilettes dans la salle de bains

IDEAL PREMIER ACHAT ! Appartement T2 sud/ouest de 42 m² avec cuisine séparée et balcon au salon. RDC surélevé dans une résidence de 1959 rénovée et sécurisée. A 5 minutes à pied du centre ville face au Collège "Louise Michel". Avec cave et accès à la cour fermée. Possibilité d'achat d'un garage privatif à 15.000€. Etiquette energétique D - Chauffage individuel GAZ. Copropriété 30 lots sans procédure en cours. Sans frais d'agence-taxe foncière 2025 = 794€

Ville : Ganges
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34190
Coordonnées : 43.936149, 3.706058
Total : 75 600€
Prix d'acquisition : 70 000€
Valeur du bien : 70 000€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 12.85€/m²/mois
Fourchette : 10.31€ - 16.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 540€/mois
Loyer annuel estimé : 6474€/an
Fourchette totale : 433€ - 672€/mois
Fourchette annuelle : 5195€ - 8069€/an
Rentabilité brute :8.56%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 10.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 354,12 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 873 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :+13 127€ (+23.1%)
Marge achat-revente :-18 727€ (-32.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :366,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :22,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 388,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 325,19€
Coût de l'assurance :6 615,00€
Taxe foncière : 794,00€/an
Soit par mois : 66,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 539,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 454,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 474 €/an
Calcul : 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 388 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 600 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 265 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 794 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 3 446 €/an
Revenus locatifs : +6 474 €
Charges déductibles : -3 446 €
Résultat foncier : 3 028 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 474 €3 449 €2 390 €3 026 €---
26 604 €3 383 €2 325 €3 220 €---
36 736 €3 316 €2 257 €3 420 €---
46 870 €3 247 €2 188 €3 624 €---
57 008 €3 175 €2 116 €3 833 €---
67 148 €3 101 €2 042 €4 047 €---
77 291 €3 024 €1 966 €4 267 €---
87 437 €2 945 €1 887 €4 491 €---
97 586 €2 864 €1 805 €4 722 €---
107 737 €2 780 €1 721 €4 958 €---
117 892 €2 693 €1 634 €5 199 €---
128 050 €2 603 €1 544 €5 447 €---
138 211 €2 510 €1 452 €5 700 €---
148 375 €2 415 €1 356 €5 960 €---
158 543 €2 316 €1 257 €6 227 €---
168 713 €2 214 €1 155 €6 499 €---
178 888 €2 109 €1 050 €6 779 €---
189 065 €2 000 €942 €7 065 €---
199 247 €1 888 €829 €7 359 €---
209 432 €1 772 €713 €7 660 €---
219 620 €1 652 €594 €7 968 €---
229 813 €1 529 €470 €8 284 €---
2310 009 €1 401 €343 €8 608 €---
2410 209 €1 270 €211 €8 939 €---
2510 413 €1 134 €75 €9 279 €---
TOTAL207 370 €60 790 €34 325 €146 580 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 580 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 474 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 360 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 360 €+908 €+452 €
2+1 360 €+966 €+394 €
3+1 360 €+1 026 €+334 €
4+1 360 €+1 087 €+273 €
5+1 360 €+1 150 €+210 €
6+1 360 €+1 214 €+146 €
7+1 360 €+1 280 €+80 €
8+1 360 €+1 347 €+13 €
9+1 360 €+1 417 €-57 €
10+1 360 €+1 487 €-127 €
11+1 360 €+1 560 €-200 €
12+1 360 €+1 634 €-274 €
13+1 360 €+1 710 €-350 €
14+1 360 €+1 788 €-428 €
15+1 360 €+1 868 €-508 €
16+1 360 €+1 950 €-590 €
17+1 360 €+2 034 €-674 €
18+1 360 €+2 120 €-760 €
19+1 360 €+2 208 €-848 €
20+1 360 €+2 298 €-938 €
21+1 360 €+2 390 €-1 030 €
22+1 360 €+2 485 €-1 125 €
23+1 360 €+2 582 €-1 222 €
24+1 360 €+2 682 €-1 322 €
25+1 360 €+2 784 €-1 424 €
Total+34 000 €+43 974 €+-9 974 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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