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Détails du bien

VilleRéminiac (56)
Surface200m²
Coût Total201 385€
Loyer Annuel18 473€
Rentabilité9.17%
Cashflow/mois+343€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 190 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 705,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

56140 REMINIAC NOUVEAUTE EXCLUSIVITE LAFORET GUER - Longère en pierres indépendante sur grand terrain magnifiquement arboré et aménagé sans vis-à-vis. En hameau, charmant habitat rénové comprenant hall entrée avec placard, salon/salle à manger ouvert sur espace cuisine chauffé par poêle à bois, espace couchage, chambre, salle de bains avec douche et wc. Assainissement CONFORME. Garage, buanderie. Dépendances à finir de rénover selon vos besoins avec insert bois en place, abri bois, bucher. Vous bénéficiez d'un local indépendant en ossature bois à usage de bureau ou activité pro. A 10mn de GUER, 15mn de PLOERMEL ET MALESTROIT, venez vite visiter cet ensemble avec beau potentiel dans un environnement bucolique !

Ville : Réminiac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56140
Coordonnées : 47.857274, -2.234649
Total : 201 385€
Prix d'acquisition : 141 190€
Travaux : 48 900€
Valeur du bien : 190 090€
Frais de notaire : 11 295€
Coût estimé : 11 295€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1539€/mois
Loyer annuel estimé : 18473€/an
Fourchette totale : 1188€ - 1994€/mois
Fourchette annuelle : 14260€ - 23931€/an
Rentabilité brute :9.17%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 11.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 484,25 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :296 849 €
Prix d'achat :141 190 €
Décote à l'achat :-155 659€ (-52.4%)
Marge achat-revente :95 464€ (32.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 385€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :983,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 042,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 668,23€
Coût de l'assurance :17 621,19€
Taxe foncière : 1 847,35€/an
Soit par mois : 153,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 539,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 196,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :343,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois actuel
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec installations un peu datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900 €(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:14 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 70€/m² = 14000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Réminiac) appliquant un coefficient de 0.9. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les travaux sont considérés obligatoires pour l'amélioration de la performance énergétique.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 473 €/an
Calcul : 1 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 385 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 952 €
Revenus locatifs : +18 473 €
Charges déductibles : -57 952 €
Résultat foncier Année 1 : -39 479 €(Déficit de 39 479 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 079 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 052 €/an
Revenus locatifs : +18 473 €
Charges déductibles : -9 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 421 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18078.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 141 190 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 774 €(65% de 141 190 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 337 €/an
Calcul : 91 774 € × 3,636% = 3 337 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 473 €57 959 €6 506 €-39 485 €21 400 €18 085 €18 085 €
218 843 €8 883 €6 331 €9 960 €--8 125 €
319 220 €8 701 €6 149 €10 519 €---
419 604 €8 514 €5 961 €11 091 €---
519 996 €8 320 €5 767 €11 677 €---
620 396 €8 119 €5 567 €12 277 €---
720 804 €7 912 €5 360 €12 892 €---
821 220 €7 699 €5 146 €13 522 €---
921 645 €7 478 €4 925 €14 167 €---
1022 078 €7 249 €4 697 €14 828 €---
1122 519 €7 013 €4 461 €15 506 €---
1222 969 €6 770 €4 218 €16 200 €---
1323 429 €6 518 €3 966 €16 911 €---
1423 897 €6 258 €3 706 €17 640 €---
1524 375 €5 989 €3 437 €18 386 €---
1624 863 €5 711 €3 159 €19 151 €---
1725 360 €5 425 €2 872 €19 936 €---
1825 867 €5 128 €2 576 €20 739 €---
1926 385 €4 822 €2 270 €21 563 €---
2026 912 €4 505 €1 953 €22 407 €---
2127 451 €4 179 €1 626 €23 272 €---
2228 000 €3 841 €1 289 €24 159 €---
2328 560 €3 492 €940 €25 068 €---
2429 131 €3 131 €579 €26 000 €---
2529 713 €2 759 €206 €26 955 €---
TOTAL591 711 €206 373 €93 668 €385 338 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 385 338 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 879 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 879 €-6 420 €+10 299 €
2+3 879 €0 €+3 879 €
3+3 879 €+718 €+3 161 €
4+3 879 €+3 327 €+552 €
5+3 879 €+3 503 €+376 €
6+3 879 €+3 683 €+196 €
7+3 879 €+3 868 €+11 €
8+3 879 €+4 057 €-178 €
9+3 879 €+4 250 €-371 €
10+3 879 €+4 448 €-569 €
11+3 879 €+4 652 €-773 €
12+3 879 €+4 860 €-981 €
13+3 879 €+5 073 €-1 194 €
14+3 879 €+5 292 €-1 413 €
15+3 879 €+5 516 €-1 637 €
16+3 879 €+5 745 €-1 866 €
17+3 879 €+5 981 €-2 102 €
18+3 879 €+6 222 €-2 343 €
19+3 879 €+6 469 €-2 590 €
20+3 879 €+6 722 €-2 843 €
21+3 879 €+6 982 €-3 103 €
22+3 879 €+7 248 €-3 369 €
23+3 879 €+7 520 €-3 641 €
24+3 879 €+7 800 €-3 921 €
25+3 879 €+8 086 €-4 207 €
Total+96 975 €+115 601 €+-18 626 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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