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Maison 4 pièces 130 m²

Bien expiré
VilleCombres (28)
Surface130
Coût Total219 996
Loyer Annuel10 933
Rentabilité4.97%
Cashflow/mois-295
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 200 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 009,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 5 pièces de 130 m2 en vente à Combres

Plongez dans l'histoire avec cette maison de caractère datant de 1881, nichée au cœur de Combres. Alliant charme d'antan et confort moderne, cette demeure de 130 m² est un véritable havre de paix pour les familles en quête d'authenticité et de fonctionnalité.

Dès votre arrivée, vous serez séduit par le vaste salon séjour, inondé de lumière naturelle, qui vous accueille chaleureusement. Ce lieu de vie s'ouvre sur une terrasse spacieuse, idéale pour savourer des moments de détente en plein air. La cuisine, entièrement aménagée et équipée, est un espace culinaire fermé qui allie praticité et convivialité, parfait pour concocter de délicieux repas en famille.

La maison dispose de trois chambres généreuses, chacune offrant un espace personnel confortable, ainsi que de deux salles de bain, garantissant intimité et confort à tous les membres de la famille. Parmi les nombreux atouts de cette demeure, vous trouverez une terrasse propice à la relaxation, un garage sécurisé pour votre véhicule, et une cheminée qui promet des soirées chaleureuses et conviviales durant les mois d'hiver. Le jardin, véritable havre de paix de 5800 m², offre un espace infini pour vos projets paysagers ou vos loisirs en extérieur.

Environnement et points d'intérêt : La maison jouit d'une localisation idéale à proximité de parcs et jardins publics, offrant un cadre verdoyant et paisible. Les établissements scolaires, tels que les crèches, écoles maternelles, primaires, collèges et lycées, sont facilement accessibles, assurant un environnement pratique pour les familles.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 130 m²
  • Nombre de pièces : 5
  • Nombre de chambres : 3
  • Nombre de salles de bain : 2
  • Année de construction : 1881
  • Taxe foncière : 850€
  • DPE : E
  • Nombre de garages : 1

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. Référence annonce : c735802d-a897-47dd-ac01-9e759b Date de réalisation du diagnostic : 01/06/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Combres
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28480
Coordonnées : 48.351964, 1.072262
Total : 219 996
Prix d'acquisition : 131 200
Travaux : 78 300
Valeur du bien : 209 500
Frais de notaire : 10 496
Coût estimé : 10 496
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 7.01€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 8.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 911€/mois
Loyer annuel estimé : 10933€/an
Fourchette totale : 725€ - 1145€/mois
Fourchette annuelle : 8702€ - 13737€/an
Rentabilité brute :4.97%
Fourchette de rentabilité :3.96% - 6.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 996
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 073,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :62,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 135,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 975,61
Coût de l'assurance :18 699,66
Taxe foncière : 850,00€/an
Soit par mois : 70,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 911,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 206,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-295,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: 1 maison
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 300(602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:11 700
    Isolation combles: 130 m² × 90€/m² = 11700€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, pose, main d'œuvre)
  • Salle de bain:16 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 8000€ = 16000€ (incluant sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 360
    Parquet flottant: 42 m² × 80€/m² = 3360€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:840
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 20€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:2 000
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Combres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 933 €/an
Calcul : 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 079 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 996 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 977
Revenus locatifs : +10 933
Charges déductibles : -86 977
Résultat foncier Année 1 : -76 043(Déficit de 76 043 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 643
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 677 €/an
Revenus locatifs : +10 933
Charges déductibles : -8 677
Résultat foncier Années 2+ : 2 257 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54643.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 131 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 280(65% de 131 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 101 €/an
Calcul : 85 280 € × 3,636% = 3 101
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 93386 9847 086-76 05021 400 €54 650 €54 650 €
211 1528 4926 8942 660--51 990 €
311 3758 2946 6963 081--48 909 €
411 6038 0896 4913 513--45 396 €
511 8357 8786 2803 957--41 440 €
612 0717 6606 0624 412--37 028 €
712 3137 4345 8364 879--32 149 €
812 5597 2015 6035 358--26 791 €
912 8106 9605 3625 850--20 942 €
1013 0666 7125 1146 355--14 587 €
1113 3286 4554 8576 873--7 714 €
1213 5946 1894 5917 405---
1313 8665 9154 3177 951---
1414 1445 6324 0348 512---
1514 4265 3393 7419 088---
1614 7155 0363 4389 678---
1715 0094 7243 12610 285---
1815 3094 4012 80310 908---
1915 6164 0682 47011 548---
2015 9283 7232 12612 204---
2116 2463 3681 77012 879---
2216 5713 0001 40213 571---
2316 9032 6201 02214 283---
2417 2412 22863015 013---
2517 5861 82322515 763---
TOTAL350 200220 225101 976129 97521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 975
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 933 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 296 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 296-6 420+8 716
2+2 2960+2 296
3+2 2960+2 296
4+2 2960+2 296
5+2 2960+2 296
6+2 2960+2 296
7+2 2960+2 296
8+2 2960+2 296
9+2 2960+2 296
10+2 2960+2 296
11+2 2960+2 296
12+2 296+2 222+74
13+2 296+2 385-89
14+2 296+2 554-258
15+2 296+2 726-430
16+2 296+2 904-608
17+2 296+3 086-790
18+2 296+3 272-976
19+2 296+3 464-1 168
20+2 296+3 661-1 365
21+2 296+3 864-1 568
22+2 296+4 071-1 775
23+2 296+4 285-1 989
24+2 296+4 504-2 208
25+2 296+4 729-2 433
Total+57 400+41 307+16 093
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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