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Studio 1 pièce 28 m²

VilleTulle (19)
Surface28m²
Coût Total54 200€
Loyer Annuel3 510€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 000 €
Surface : 28 m²
Prix au m² : 1 071,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Studio 1 pièce 28 m² - Studio de 1 pièces principales

Proche du centre-ville et des commodités, je vous propose se studio lumineux situé dans une résidence sécurisée au 3 étage avec un ascenseur. Ce bien est idéal pour un premier achat ou pour un investissement locatif. Honoraires à charge acquéreur : 20% Référence annonce : 259-3847M Date de réalisation du diagnostic : 23/05/2022 Prix hors honoraires : 25 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 284 Charges prévisionnelles annuelles : 800 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 640 € et 910 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.267246, 1.770679
Total : 54 200€
Prix d'acquisition : 30 000€
Travaux : 21 800€
Valeur du bien : 51 800€
Frais de notaire : 2 400€
Coût estimé : 2 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 28m²
Loyer prédit : 10.45€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 293€/mois
Loyer annuel estimé : 3510€/an
Fourchette totale : 227€ - 376€/mois
Fourchette annuelle : 2729€ - 4516€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :870,59 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :24 377 €
Prix d'achat :30 000 €
Décote à l'achat :+5 623€ (+23.1%)
Marge achat-revente :-29 823€ (-122.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :54 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :272,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :15,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 288,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 463,24€
Coût de l'assurance :4 742,50€
Taxe foncière : 351,04€/an
Soit par mois : 29,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 292,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 383,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 28 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 3 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 0 m², aucune chambre présente)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état à considérer comme mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 800 €(779 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:800€
    Peinture murs cuisine: 8 m² × 100€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:0€
    Aucune chambre présente, pas de travaux nécessaires.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 293 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 510 €/an
Calcul : 293 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 54 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 190 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 351 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 030 €
Revenus locatifs : +3 510 €
Charges déductibles : -25 030 €
Résultat foncier Année 1 : -21 520 €(Déficit de 21 520 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 120 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 230 €/an
Revenus locatifs : +3 510 €
Charges déductibles : -3 230 €
Résultat foncier Années 2+ : 280 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 119.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 500 €(65% de 30 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 500 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 510 €25 032 €1 891 €-21 521 €21 400 €121 €121 €
23 581 €3 183 €1 842 €398 €---
33 652 €3 131 €1 791 €521 €---
43 725 €3 078 €1 738 €647 €---
53 800 €3 024 €1 683 €776 €---
63 876 €2 967 €1 626 €909 €---
73 953 €2 908 €1 567 €1 045 €---
84 032 €2 847 €1 506 €1 185 €---
94 113 €2 784 €1 443 €1 329 €---
104 195 €2 718 €1 378 €1 477 €---
114 279 €2 651 €1 310 €1 629 €---
124 365 €2 580 €1 240 €1 784 €---
134 452 €2 508 €1 167 €1 944 €---
144 541 €2 432 €1 092 €2 109 €---
154 632 €2 354 €1 014 €2 278 €---
164 725 €2 274 €933 €2 451 €---
174 819 €2 190 €849 €2 629 €---
184 915 €2 103 €762 €2 812 €---
195 014 €2 013 €673 €3 000 €---
205 114 €1 920 €579 €3 194 €---
215 216 €1 824 €483 €3 392 €---
225 321 €1 724 €383 €3 597 €---
235 427 €1 621 €280 €3 807 €---
245 536 €1 513 €173 €4 022 €---
255 646 €1 402 €62 €4 244 €---
TOTAL112 440 €82 782 €27 463 €29 658 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 29 658 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 510 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+737 €-6 420 €+7 157 €
2+737 €+83 €+654 €
3+737 €+156 €+581 €
4+737 €+194 €+543 €
5+737 €+233 €+504 €
6+737 €+273 €+464 €
7+737 €+314 €+423 €
8+737 €+356 €+381 €
9+737 €+399 €+338 €
10+737 €+443 €+294 €
11+737 €+489 €+248 €
12+737 €+535 €+202 €
13+737 €+583 €+154 €
14+737 €+633 €+104 €
15+737 €+683 €+54 €
16+737 €+735 €+2 €
17+737 €+789 €-52 €
18+737 €+844 €-107 €
19+737 €+900 €-163 €
20+737 €+958 €-221 €
21+737 €+1 018 €-281 €
22+737 €+1 079 €-342 €
23+737 €+1 142 €-405 €
24+737 €+1 207 €-470 €
25+737 €+1 273 €-536 €
Total+18 425 €+8 897 €+9 528 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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