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Appartement 2 pièces 69 m²

Bien expiré
VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface69m²
Coût Total124 360€
Loyer Annuel10 330€
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 90 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 304,35 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 69 m²

Pour Investisseur, T2 loué. Proche gare, ce grand T2 comprend entrée avec placard, grand séjour, cuisine, chambre, salle d'eau, wc. A votre disposition pour tout renseignement.

Votre conseiller IMMOLYS Chalon-sur-Saône : Christian JANNIN Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 69 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 9 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/10/2022

Consommation énergie primaire : 431 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 814 € et 2 454 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.785196, 4.845690
Total : 124 360€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 27 160€
Valeur du bien : 117 160€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 861€/mois
Loyer annuel estimé : 10330€/an
Fourchette totale : 683€ - 1086€/mois
Fourchette annuelle : 8190€ - 13028€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 10.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :606,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :35,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 641,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 645,08€
Coût de l'assurance :10 570,60€
Taxe foncière : 1 032,97€/an
Soit par mois : 86,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 123,83€/mois
Soit par an : 1 486,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 860,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 851,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 431 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour la chambre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 160 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Rénovation lourde:2 260€
    Peinture murs: 12 m² × 30€ = 360€, Revêtement sol: 12 m² × 50€ = 600€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 861 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 330 €/an
Calcul : 861 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 002 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 360 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 033 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 486 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 103 €
Revenus locatifs : +10 330 €
Charges déductibles : -34 103 €
Résultat foncier Année 1 : -23 774 €(Déficit de 23 774 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 374 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 943 €/an
Revenus locatifs : +10 330 €
Charges déductibles : -6 943 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 386 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2373.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 330 €34 107 €4 005 €-23 778 €21 400 €2 378 €2 378 €
210 536 €6 839 €3 897 €3 697 €---
310 747 €6 727 €3 785 €4 020 €---
410 962 €6 611 €3 670 €4 351 €---
511 181 €6 492 €3 550 €4 689 €---
611 405 €6 368 €3 427 €5 036 €---
711 633 €6 241 €3 299 €5 392 €---
811 866 €6 109 €3 167 €5 756 €---
912 103 €5 973 €3 031 €6 130 €---
1012 345 €5 832 €2 891 €6 513 €---
1112 592 €5 687 €2 745 €6 905 €---
1212 844 €5 537 €2 595 €7 307 €---
1313 101 €5 382 €2 440 €7 718 €---
1413 363 €5 222 €2 280 €8 141 €---
1513 630 €5 056 €2 115 €8 573 €---
1613 902 €4 886 €1 944 €9 017 €---
1714 180 €4 709 €1 767 €9 472 €---
1814 464 €4 526 €1 585 €9 938 €---
1914 753 €4 338 €1 396 €10 415 €---
2015 048 €4 143 €1 202 €10 905 €---
2115 349 €3 942 €1 000 €11 407 €---
2215 656 €3 734 €793 €11 922 €---
2315 970 €3 520 €578 €12 450 €---
2416 289 €3 298 €356 €12 991 €---
2516 615 €3 069 €127 €13 546 €---
TOTAL330 864 €158 350 €57 645 €172 514 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 169 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 169 €-6 420 €+8 589 €
2+2 169 €+396 €+1 773 €
3+2 169 €+1 206 €+963 €
4+2 169 €+1 305 €+864 €
5+2 169 €+1 407 €+762 €
6+2 169 €+1 511 €+658 €
7+2 169 €+1 618 €+551 €
8+2 169 €+1 727 €+442 €
9+2 169 €+1 839 €+330 €
10+2 169 €+1 954 €+215 €
11+2 169 €+2 071 €+98 €
12+2 169 €+2 192 €-23 €
13+2 169 €+2 316 €-147 €
14+2 169 €+2 442 €-273 €
15+2 169 €+2 572 €-403 €
16+2 169 €+2 705 €-536 €
17+2 169 €+2 841 €-672 €
18+2 169 €+2 981 €-812 €
19+2 169 €+3 125 €-956 €
20+2 169 €+3 272 €-1 103 €
21+2 169 €+3 422 €-1 253 €
22+2 169 €+3 577 €-1 408 €
23+2 169 €+3 735 €-1 566 €
24+2 169 €+3 897 €-1 728 €
25+2 169 €+4 064 €-1 895 €
Total+54 225 €+51 754 €+2 471 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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