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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLamotte-Beuvron (41)
Surface96m²
Coût Total169 600€
Loyer Annuel11 637€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 041,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Terrasse, Non meublé

Un charme incontestable pour cette maison au cœur de la ville, qui offre une entrée un salon-séjour, trois chambres, une cuisine indépendante, une salle d'eau, un wc et de nombreux espaces de rangement. Une terrasse qui ouvre sur un joli jardin avec garage et dépendances. Très beau potentiel que je vous invite à découvrir.

Référence agence : 3546

Ville : Lamotte-Beuvron
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41600
Coordonnées : 47.590546, 2.025575
Total : 169 600€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 61 600€
Valeur du bien : 161 600€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 10.10€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 12.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 970€/mois
Loyer annuel estimé : 11637€/an
Fourchette totale : 793€ - 1186€/mois
Fourchette annuelle : 9516€ - 14232€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 587,8 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 428 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-52 428€ (-34.4%)
Marge achat-revente :-17 172€ (-11.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :49,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 890,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 667,99€
Coût de l'assurance :14 840,00€
Taxe foncière : 1 163,71€/an
Soit par mois : 96,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 969,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 987,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 516 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour amélioration énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 96 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon en mauvais état
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 600 €(642 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:4 800€
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 50€/m² = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 48 m² × 150€/m² = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lamotte-Beuvron (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 970 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 637 €/an
Calcul : 970 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 710 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 600 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 594 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 164 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 067 €
Revenus locatifs : +11 637 €
Charges déductibles : -69 067 €
Résultat foncier Année 1 : -57 430 €(Déficit de 57 430 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 030 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 467 €/an
Revenus locatifs : +11 637 €
Charges déductibles : -7 467 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 170 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36030.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 637 €69 073 €5 715 €-57 436 €21 400 €36 036 €36 036 €
211 870 €7 321 €5 564 €4 549 €--31 487 €
312 107 €7 164 €5 407 €4 943 €--26 544 €
412 349 €7 002 €5 245 €5 347 €--21 197 €
512 596 €6 834 €5 077 €5 762 €--15 434 €
612 848 €6 661 €4 903 €6 188 €--9 247 €
713 105 €6 481 €4 724 €6 624 €--2 622 €
813 367 €6 295 €4 538 €7 072 €---
913 635 €6 103 €4 345 €7 532 €---
1013 907 €5 904 €4 146 €8 004 €---
1114 186 €5 698 €3 940 €8 488 €---
1214 469 €5 485 €3 727 €8 985 €---
1314 759 €5 264 €3 507 €9 494 €---
1415 054 €5 036 €3 279 €10 018 €---
1515 355 €4 800 €3 043 €10 555 €---
1615 662 €4 556 €2 799 €11 106 €---
1715 975 €4 304 €2 546 €11 672 €---
1816 295 €4 042 €2 285 €12 253 €---
1916 621 €3 772 €2 015 €12 849 €---
2016 953 €3 492 €1 735 €13 461 €---
2117 292 €3 203 €1 445 €14 089 €---
2217 638 €2 903 €1 146 €14 735 €---
2317 991 €2 593 €836 €15 397 €---
2418 351 €2 273 €516 €16 078 €---
2518 718 €1 941 €184 €16 776 €---
TOTAL372 741 €188 201 €82 668 €184 540 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 540 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 637 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 444 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 444 €-6 420 €+8 864 €
2+2 444 €0 €+2 444 €
3+2 444 €0 €+2 444 €
4+2 444 €0 €+2 444 €
5+2 444 €0 €+2 444 €
6+2 444 €0 €+2 444 €
7+2 444 €0 €+2 444 €
8+2 444 €+1 335 €+1 109 €
9+2 444 €+2 260 €+184 €
10+2 444 €+2 401 €+43 €
11+2 444 €+2 546 €-102 €
12+2 444 €+2 695 €-251 €
13+2 444 €+2 848 €-404 €
14+2 444 €+3 005 €-561 €
15+2 444 €+3 166 €-722 €
16+2 444 €+3 332 €-888 €
17+2 444 €+3 502 €-1 058 €
18+2 444 €+3 676 €-1 232 €
19+2 444 €+3 855 €-1 411 €
20+2 444 €+4 038 €-1 594 €
21+2 444 €+4 227 €-1 783 €
22+2 444 €+4 420 €-1 976 €
23+2 444 €+4 619 €-2 175 €
24+2 444 €+4 823 €-2 379 €
25+2 444 €+5 033 €-2 589 €
Total+61 100 €+55 362 €+5 738 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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