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Maison en pierre de 83 m2 avec 5380 de terrain

Bien expiré
VillePré-en-Pail (53)
Surface83m²
Coût Total109 190€
Loyer Annuel6 364€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 716,87 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 83 m², 4 pièces, 1 chambre, 5380 m² de terrain, Mandat exclusif, 1 salle de douche

En pleine campagne de Pré en Pail, venez découvrir cette maison en pierre idéale pour les amoureux de la nature et des projets de rénovation.

Elle se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine aménagée agrémentée d'un poêle à bois, avec un espace buanderie, ainsi que d'un salon/séjour équipé d'un poêle à bois.

A l'étage, une pièce palière dessert une chambre, deux pièces supplémentaires pouvant être aménagées selon vos besoins (bureau, chambre d'enfant, dressing...) ainsi qu'une salle d'eau avec un sanitaire broyeur.

A l'extérieur, vous profiterez d'un jardin et d'un verger et d'une grange dans le prolongement de la maison.

Des travaux de rénovation sont à prévoir.

Contactez moi pour organiser une visite !

Cette annonce référence 344037 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier VALERIE DELION (EI) immatriculé au RSAC de LAVAL (53000) sous le numéro .

Prix du bien : 59 500,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Pré-en-Pail
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53140
Coordonnées : 48.452345, -0.183980
Total : 109 190€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 44 930€
Valeur du bien : 104 430€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 6.39€/m²/mois
Fourchette : 4.96€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 530€/mois
Loyer annuel estimé : 6364€/an
Fourchette totale : 412€ - 683€/mois
Fourchette annuelle : 4939€ - 8199€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :882,5 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :73 248 €
Prix d'achat :59 500 €
Décote à l'achat :-13 748€ (-18.8%)
Marge achat-revente :-35 942€ (-49.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :31,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 566,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 306,71€
Coût de l'assurance :9 554,13€
Taxe foncière : 636,36€/an
Soit par mois : 53,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 530,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 619,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre et les deux pièces supplémentaires
Quantité: 3 pièces (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 930 €(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 480€
    Isolation combles: 83 m² × 60€/m² = 4980€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 750€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3750€ = 3750€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Revêtement sol (Chambres):2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Rafraîchissement (Salon):800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pré-en-Pail (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 364 €/an
Calcul : 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 190 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 636 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 505 €
Revenus locatifs : +6 364 €
Charges déductibles : -49 505 €
Résultat foncier Année 1 : -43 142 €(Déficit de 43 142 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 742 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 575 €/an
Revenus locatifs : +6 364 €
Charges déductibles : -4 575 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 788 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21741.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 364 €49 509 €3 560 €-43 145 €21 400 €21 745 €21 745 €
26 491 €4 483 €3 464 €2 008 €--19 737 €
36 621 €4 384 €3 365 €2 237 €--17 501 €
46 753 €4 282 €3 263 €2 471 €--15 029 €
56 888 €4 176 €3 157 €2 712 €--12 317 €
67 026 €4 067 €3 048 €2 959 €--9 357 €
77 166 €3 954 €2 935 €3 213 €--6 145 €
87 310 €3 837 €2 818 €3 473 €--2 672 €
97 456 €3 716 €2 698 €3 740 €---
107 605 €3 591 €2 573 €4 014 €---
117 757 €3 463 €2 444 €4 295 €---
127 912 €3 329 €2 311 €4 583 €---
138 071 €3 192 €2 173 €4 879 €---
148 232 €3 049 €2 031 €5 183 €---
158 397 €2 902 €1 884 €5 494 €---
168 565 €2 750 €1 732 €5 814 €---
178 736 €2 593 €1 575 €6 143 €---
188 911 €2 431 €1 413 €6 480 €---
199 089 €2 263 €1 245 €6 826 €---
209 271 €2 090 €1 071 €7 181 €---
219 456 €1 911 €892 €7 545 €---
229 645 €1 725 €707 €7 920 €---
239 838 €1 534 €516 €8 304 €---
2410 035 €1 336 €318 €8 699 €---
2510 235 €1 132 €113 €9 104 €---
TOTAL203 828 €121 700 €51 307 €82 129 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 129 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 364 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 336 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 336 €-6 420 €+7 756 €
2+1 336 €0 €+1 336 €
3+1 336 €0 €+1 336 €
4+1 336 €0 €+1 336 €
5+1 336 €0 €+1 336 €
6+1 336 €0 €+1 336 €
7+1 336 €0 €+1 336 €
8+1 336 €0 €+1 336 €
9+1 336 €+320 €+1 016 €
10+1 336 €+1 204 €+132 €
11+1 336 €+1 288 €+48 €
12+1 336 €+1 375 €-39 €
13+1 336 €+1 464 €-128 €
14+1 336 €+1 555 €-219 €
15+1 336 €+1 648 €-312 €
16+1 336 €+1 744 €-408 €
17+1 336 €+1 843 €-507 €
18+1 336 €+1 944 €-608 €
19+1 336 €+2 048 €-712 €
20+1 336 €+2 154 €-818 €
21+1 336 €+2 264 €-928 €
22+1 336 €+2 376 €-1 040 €
23+1 336 €+2 491 €-1 155 €
24+1 336 €+2 610 €-1 274 €
25+1 336 €+2 731 €-1 395 €
Total+33 400 €+24 639 €+8 761 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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