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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAlençon (61)
Surface82m²
Coût Total88 070€
Loyer Annuel8 877€
Rentabilité10.08%
Cashflow/mois+210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 963,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, calme

Votre agence Lair immobilier à le plaisir de vous proposer à la vente cet appartement en parfait état général, offrant une surface habitable de 83 m² et situé au 2ème étage d'une résidence calme.

A proximité immédiate du centre-ville d'Alençon et de la gare, cet appartement se compose de la façon suivante : Entrée, belle pièce de vie lumineuse, une cuisine indépendante avec cellier, un toilette, une salle de bains et trois chambres.

Vendu avec une cave, un grenier et un garage privé à proximité de la résidence.

Pour plus de renseignements, contactez nous

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.440556, 0.103222
Total : 88 070€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 2 750€
Valeur du bien : 81 750€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 740€/mois
Loyer annuel estimé : 8877€/an
Fourchette totale : 551€ - 993€/mois
Fourchette annuelle : 6615€ - 11912€/an
Rentabilité brute :10.08%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 13.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :888,06 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 821 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+6 179€ (+8.5%)
Marge achat-revente :-15 249€ (-20.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :433,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :22,02€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 455,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 083,81€
Coût de l'assurance :6 605,25€
Taxe foncière : 887,70€/an
Soit par mois : 73,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 739,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 529,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie).
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 36 m² (environ 12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement possible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 45 m² (environ 25 m² + 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 750 €(34 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:0€
    Aucune action nécessaire car salle de bain en bon état.
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture chambres: 36 m² × 25€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage et de salle de bain ne sont pas nécessaires selon l'état actuel.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 877 €/an
Calcul : 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 070 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 264 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 888 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 814 €
Revenus locatifs : +8 877 €
Charges déductibles : -6 814 €
Résultat foncier Année 1 : 2 062 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 064 €/an
Revenus locatifs : +8 877 €
Charges déductibles : -4 064 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 812 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 877 €6 817 €2 915 €2 060 €---
29 055 €3 989 €2 837 €5 065 €---
39 236 €3 909 €2 757 €5 327 €---
49 420 €3 825 €2 674 €5 595 €---
59 609 €3 739 €2 587 €5 869 €---
69 801 €3 650 €2 498 €6 151 €---
79 997 €3 558 €2 406 €6 439 €---
810 197 €3 463 €2 311 €6 734 €---
910 401 €3 364 €2 212 €7 036 €---
1010 609 €3 263 €2 111 €7 346 €---
1110 821 €3 157 €2 005 €7 664 €---
1211 037 €3 048 €1 896 €7 989 €---
1311 258 €2 936 €1 784 €8 322 €---
1411 483 €2 819 €1 667 €8 664 €---
1511 713 €2 699 €1 547 €9 014 €---
1611 947 €2 574 €1 423 €9 373 €---
1712 186 €2 446 €1 294 €9 740 €---
1812 430 €2 313 €1 161 €10 117 €---
1912 678 €2 175 €1 023 €10 504 €---
2012 932 €2 033 €881 €10 899 €---
2113 191 €1 886 €734 €11 305 €---
2213 455 €1 733 €581 €11 721 €---
2313 724 €1 576 €424 €12 148 €---
2413 998 €1 413 €261 €12 585 €---
2514 278 €1 245 €93 €13 033 €---
TOTAL284 332 €73 631 €42 084 €210 700 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 700 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 864 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 864 €+618 €+1 246 €
2+1 864 €+1 520 €+344 €
3+1 864 €+1 598 €+266 €
4+1 864 €+1 678 €+186 €
5+1 864 €+1 761 €+103 €
6+1 864 €+1 845 €+19 €
7+1 864 €+1 932 €-68 €
8+1 864 €+2 020 €-156 €
9+1 864 €+2 111 €-247 €
10+1 864 €+2 204 €-340 €
11+1 864 €+2 299 €-435 €
12+1 864 €+2 397 €-533 €
13+1 864 €+2 497 €-633 €
14+1 864 €+2 599 €-735 €
15+1 864 €+2 704 €-840 €
16+1 864 €+2 812 €-948 €
17+1 864 €+2 922 €-1 058 €
18+1 864 €+3 035 €-1 171 €
19+1 864 €+3 151 €-1 287 €
20+1 864 €+3 270 €-1 406 €
21+1 864 €+3 392 €-1 528 €
22+1 864 €+3 516 €-1 652 €
23+1 864 €+3 644 €-1 780 €
24+1 864 €+3 775 €-1 911 €
25+1 864 €+3 910 €-2 046 €
Total+46 600 €+63 210 €+-16 610 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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