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APPARTEMENT TYPE 4 73M2 RDC

VilleTours (37)
Surface73m²
Coût Total173 580€
Loyer Annuel10 596€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 808,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

Dans une résidence sécurisée avec jardin collectif fermé, découvrez cet appartement T4 en rez-de-chaussée offrant un fort potentiel après rafraîchissement.

  • Les + du bien : Belle pièce de vie d'environ 25 m2 2 chambres Cuisine équipée et aménagée + arrière-cuisine Double vitrage Chaudière entretenue Environnement calme  Fenêtre Double vitrage PVC -Travaux à prévoir : rafraîchissement ? idéal pour créer un intérieur à votre goût       - Parfait pour : ? Investisseur (bonne rentabilité possible) ? Premier achat avec budget maîtrisé Opportunité à saisir rapidement ! Contactez-moi pour une visite Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.c2s-immo.com/honoraires,128
Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37100
Coordonnées : 47.427014, 0.678756
Total : 173 580€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 31 020€
Valeur du bien : 163 020€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 883€/mois
Loyer annuel estimé : 10596€/an
Fourchette totale : 698€ - 1118€/mois
Fourchette annuelle : 8372€ - 13411€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 496,15 €/m²
Basé sur :138 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 219 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :-50 219€ (-27.6%)
Marge achat-revente :8 639€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 919,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 114,72€
Coût de l'assurance :15 188,25€
Taxe foncière : 1 059,60€/an
Soit par mois : 88,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 883,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 007,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière actuelle
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité des fenêtres en double vitrage
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Assurer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vétuste et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Ponçage et vitrification du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs de l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 3 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 020 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 chaudière × 4800€ = 4800€ (fourniture + pose) incluant la main d'œuvre.
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (fourniture + pose) incluant la main d'œuvre.
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (fourniture + pose) incluant la main d'œuvre.
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (fourniture + pose) incluant la main d'œuvre.
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres: 60 m² × 20€/m² = 1200€ incluant la main d'œuvre.
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Ponçage et vitrification du parquet: 25 m² × 60€/m² = 1500€ incluant la main d'œuvre.
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ incluant la main d'œuvre.
  • Entrée - Rafraîchissement:120€
    Rafraîchissement des murs de l'entrée: 3 m² × 40€/m² = 120€ incluant la main d'œuvre.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 883 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 596 €/an
Calcul : 883 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 999 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 580 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 060 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 686 €
Revenus locatifs : +10 596 €
Charges déductibles : -38 686 €
Résultat foncier Année 1 : -28 090 €(Déficit de 28 090 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 690 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 666 €/an
Revenus locatifs : +10 596 €
Charges déductibles : -7 666 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 930 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6690.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 596 €38 692 €6 005 €-28 096 €21 400 €6 696 €6 696 €
210 808 €7 515 €5 847 €3 293 €--3 403 €
311 024 €7 352 €5 685 €3 672 €---
411 245 €7 183 €5 516 €4 062 €---
511 469 €7 008 €5 341 €4 461 €---
611 699 €6 827 €5 160 €4 871 €---
711 933 €6 640 €4 973 €5 293 €---
812 171 €6 446 €4 779 €5 725 €---
912 415 €6 245 €4 578 €6 170 €---
1012 663 €6 037 €4 370 €6 626 €---
1112 916 €5 822 €4 154 €7 095 €---
1213 175 €5 598 €3 931 €7 576 €---
1313 438 €5 367 €3 700 €8 071 €---
1413 707 €5 128 €3 461 €8 579 €---
1513 981 €4 880 €3 213 €9 101 €---
1614 261 €4 624 €2 957 €9 637 €---
1714 546 €4 358 €2 691 €10 188 €---
1814 837 €4 083 €2 416 €10 754 €---
1915 134 €3 798 €2 131 €11 336 €---
2015 436 €3 503 €1 836 €11 934 €---
2115 745 €3 197 €1 530 €12 548 €---
2216 060 €2 881 €1 214 €13 179 €---
2316 381 €2 553 €886 €13 828 €---
2416 709 €2 214 €546 €14 495 €---
2517 043 €1 862 €195 €15 181 €---
TOTAL339 392 €159 813 €87 115 €179 579 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 579 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 596 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 225 €-6 420 €+8 645 €
2+2 225 €0 €+2 225 €
3+2 225 €+81 €+2 144 €
4+2 225 €+1 218 €+1 007 €
5+2 225 €+1 338 €+887 €
6+2 225 €+1 461 €+764 €
7+2 225 €+1 588 €+637 €
8+2 225 €+1 718 €+507 €
9+2 225 €+1 851 €+374 €
10+2 225 €+1 988 €+237 €
11+2 225 €+2 128 €+97 €
12+2 225 €+2 273 €-48 €
13+2 225 €+2 421 €-196 €
14+2 225 €+2 574 €-349 €
15+2 225 €+2 730 €-505 €
16+2 225 €+2 891 €-666 €
17+2 225 €+3 056 €-831 €
18+2 225 €+3 226 €-1 001 €
19+2 225 €+3 401 €-1 176 €
20+2 225 €+3 580 €-1 355 €
21+2 225 €+3 764 €-1 539 €
22+2 225 €+3 954 €-1 729 €
23+2 225 €+4 148 €-1 923 €
24+2 225 €+4 349 €-2 124 €
25+2 225 €+4 554 €-2 329 €
Total+55 625 €+53 874 €+1 751 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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