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Achat : Appartement Castelsarrasin (82100)

VilleCastelsarrasin (82)
Surface70
Coût Total91 800
Loyer Annuel7 443
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+83
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 214,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 70 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Toilettes séparées, Structure/extérieur à rafraîchir

À découvrir en plein cœur du centre-ville de Castelsarrasin, cet appartement T3 très bien entretenu offre un cadre de vie agréable et lumineux. Il se compose d’un séjour lumineux de 27 m², d’une cuisine aménagée avec cellier attenant, de deux chambres équipées de placards, d’une salle d’eau et de toilettes séparées. Le double vitrage assure un bon confort au quotidien. Situé dans une copropriété bénévole, cet appartement bénéficie de l’absence de charges de copropriété. Idéal pour un investissement locatif, avec les commerces et les services accessibles à pied. L’appartement est loué depuis 2020 à la même locataire, avec des loyers à jour, offrant ainsi une situation locative stable et rassurante. Situé dans une copropriété bénévole sans charges de copropriété, il bénéficie d’un emplacement privilégié, avec les commerces et les services accessibles à pied.

Ville : Castelsarrasin
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Coordonnées : 44.040550, 1.106760
Total : 91 800
Prix d'acquisition : 85 000
Valeur du bien : 85 000
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 8.86€/m²/mois
Fourchette : 7.39€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 620€/mois
Loyer annuel estimé : 7443€/an
Fourchette totale : 517€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 6204€ - 8929€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 420,43 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 430
Prix d'achat :85 000
Décote à l'achat :-14 430 (-14.5%)
Marge achat-revente :7 630€ (7.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :452,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :22,95€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 475,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 866,17
Coût de l'assurance :6 885,00
Taxe foncière : 744,28€/an
Soit par mois : 62,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 537,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 620 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 443 €/an
Calcul : 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 036 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 800 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 275 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 744 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 4 056 €/an
Revenus locatifs : +7 443
Charges déductibles : -4 056
Résultat foncier : 3 387 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 4434 0593 0393 384---
27 5923 9772 9583 614---
37 7433 8932 8743 850---
47 8983 8062 7874 092---
58 0563 7172 6974 340---
68 2173 6242 6044 594---
78 3823 5282 5084 854---
88 5493 4282 4095 121---
98 7203 3262 3065 395---
108 8953 2202 2005 675---
119 0733 1102 0905 963---
129 2542 9961 9776 258---
139 4392 8791 8596 560---
149 6282 7581 7386 870---
159 8212 6321 6137 188---
1610 0172 5021 4837 515---
1710 2172 3681 3497 849---
1810 4222 2301 2108 192---
1910 6302 0861 0668 544---
2010 8431 9389188 905---
2111 0601 7847659 275---
2211 2811 6266069 655---
2311 5061 46244210 045---
2411 7371 29227310 444---
2511 9711 1179710 854---
TOTAL238 39469 35843 866169 0360Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 036
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 443 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 563+1 015+548
2+1 563+1 084+479
3+1 563+1 155+408
4+1 563+1 228+335
5+1 563+1 302+261
6+1 563+1 378+185
7+1 563+1 456+107
8+1 563+1 536+27
9+1 563+1 618-55
10+1 563+1 703-140
11+1 563+1 789-226
12+1 563+1 877-314
13+1 563+1 968-405
14+1 563+2 061-498
15+1 563+2 157-594
16+1 563+2 254-691
17+1 563+2 355-792
18+1 563+2 458-895
19+1 563+2 563-1 000
20+1 563+2 671-1 108
21+1 563+2 783-1 220
22+1 563+2 896-1 333
23+1 563+3 013-1 450
24+1 563+3 133-1 570
25+1 563+3 256-1 693
Total+39 075+50 711+-11 636
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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