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Achat : Maison Landerneau (29800)

VilleLanderneau (29)
Surface168m²
Coût Total241 662€
Loyer Annuel20 473€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+285€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 650 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 1 265,77 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 168 m², 7 pièces, 5 chambres, 391 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

À Landerneau, dans une impasse, maison mitoyenne avec jardin et garage.Le bien se distribue sur trois niveaux : au rez-de-chaussée, une entrée, une pièce à vivre, une cuisine et une chambre. À l'étage, quatre chambres, une salle de bains et un Wc. Au sous-sol : une salle d'eau avec Wc et trois pièces supplémentaires, offrant un espace complémentaire polyvalent à moderniser.Garage spacieux.Isolation des combles réalisée en 2020. Le bien nécessite des travaux. Situé à proximité des commodités de Landerneau.

Ville : Landerneau
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29800
Coordonnées : 48.452800, -4.252500
Total : 241 662€
Prix d'acquisition : 212 650€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 224 650€
Frais de notaire : 17 012€
Coût estimé : 17 012€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 10.16€/m²/mois
Fourchette : 8.07€ - 12.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1706€/mois
Loyer annuel estimé : 20473€/an
Fourchette totale : 1355€ - 2148€/mois
Fourchette annuelle : 16260€ - 25778€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 10.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 057,14 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :345 600 €
Prix d'achat :212 650 €
Décote à l'achat :-132 950€ (-38.5%)
Marge achat-revente :103 938€ (30.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 662€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 180,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :70,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 250,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 401,87€
Coût de l'assurance :21 145,43€
Taxe foncière : 2 047,31€/an
Soit par mois : 170,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 706,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 421,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :284,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 168 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement complet du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: État des installations à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 473 €/an
Calcul : 1 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 662 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 846 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 047 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 693 €
Revenus locatifs : +20 473 €
Charges déductibles : -22 693 €
Résultat foncier Année 1 : -2 220 €(Déficit de 2 220 €)
Imputable sur revenu global : 2 220 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 693 €/an
Revenus locatifs : +20 473 €
Charges déductibles : -10 693 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 780 €/an
Prix d'achat du bien : 212 650 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 223 €(65% de 212 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 026 €/an
Calcul : 138 223 € × 3,636% = 5 026 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 473 €22 701 €7 808 €-2 228 €2 228 €--
220 883 €10 490 €7 597 €10 393 €---
321 300 €10 272 €7 379 €11 028 €---
421 726 €10 047 €7 154 €11 679 €---
522 161 €9 814 €6 921 €12 347 €---
622 604 €9 574 €6 681 €13 030 €---
723 056 €9 325 €6 432 €13 731 €---
823 517 €9 069 €6 176 €14 448 €---
923 987 €8 804 €5 910 €15 184 €---
1024 467 €8 530 €5 637 €15 938 €---
1124 957 €8 247 €5 354 €16 710 €---
1225 456 €7 954 €5 061 €17 501 €---
1325 965 €7 652 €4 759 €18 313 €---
1426 484 €7 340 €4 447 €19 144 €---
1527 014 €7 017 €4 124 €19 996 €---
1627 554 €6 684 €3 791 €20 870 €---
1728 105 €6 340 €3 447 €21 765 €---
1828 667 €5 984 €3 091 €22 683 €---
1929 241 €5 617 €2 724 €23 624 €---
2029 825 €5 237 €2 344 €24 588 €---
2130 422 €4 845 €1 952 €25 577 €---
2231 030 €4 439 €1 546 €26 591 €---
2331 651 €4 021 €1 127 €27 630 €---
2432 284 €3 588 €695 €28 696 €---
2532 930 €3 141 €248 €29 789 €---
TOTAL655 759 €196 730 €112 402 €459 029 €2 228 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 668 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 459 029 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 299 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 299 €-668 €+4 967 €
2+4 299 €+3 118 €+1 181 €
3+4 299 €+3 308 €+991 €
4+4 299 €+3 504 €+795 €
5+4 299 €+3 704 €+595 €
6+4 299 €+3 909 €+390 €
7+4 299 €+4 119 €+180 €
8+4 299 €+4 335 €-36 €
9+4 299 €+4 555 €-256 €
10+4 299 €+4 781 €-482 €
11+4 299 €+5 013 €-714 €
12+4 299 €+5 250 €-951 €
13+4 299 €+5 494 €-1 195 €
14+4 299 €+5 743 €-1 444 €
15+4 299 €+5 999 €-1 700 €
16+4 299 €+6 261 €-1 962 €
17+4 299 €+6 530 €-2 231 €
18+4 299 €+6 805 €-2 506 €
19+4 299 €+7 087 €-2 788 €
20+4 299 €+7 377 €-3 078 €
21+4 299 €+7 673 €-3 374 €
22+4 299 €+7 977 €-3 678 €
23+4 299 €+8 289 €-3 990 €
24+4 299 €+8 609 €-4 310 €
25+4 299 €+8 937 €-4 638 €
Total+107 475 €+137 709 €+-30 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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