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Appartement 2 pièces 39 m²

Bien expiré
VilleNéris-les-Bains (03)
Surface39m²
Coût Total49 920€
Loyer Annuel4 787€
Rentabilité9.59%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 39 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 39 m² - Appartement T2 - Néris-Les-Bains

Réf 41192- Exclusivité ORPI !!

Idéal investisseur

Venez découvrir cet appartement à vendre au cœur de Néris-les-Bains, une belle ville thermale. Situé dans un immeuble datant de 1900, cet appartement de 39 m² environ comprend un séjour avec un coin cuisine, une chambre, une salle de bain avec wc. L'appartement est vendu avec un locataire en place. Loyer de 400 / mois.

DPE: en cours

Sa situation en plein centre-ville de Néris-Les-Bains vous assure un accès facile à toutes les commodités locales et aux transports en commun, facilitant vos déplacements quotidiens. Proposé à un prix attractif de 39 000 EUR, cet appartement est une opportunité rare à ne pas manquer. Contactez l'agence ORPI ALLIN IMMOBILIER dès aujourd'hui pour plus d'informations ou pour planifier une visite au [Coordonnées masquées]. Référence agence : 41192 Référence annonce : U6BC-SKT-9P5 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Néris-les-Bains
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03310
Coordonnées : 46.310085, 2.677021
Total : 49 920€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 46 800€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 13.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 399€/mois
Loyer annuel estimé : 4787€/an
Fourchette totale : 311€ - 512€/mois
Fourchette annuelle : 3731€ - 6142€/an
Rentabilité brute :9.59%
Fourchette de rentabilité :7.47% - 12.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :49 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :243,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :14,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 257,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :23 139,61€
Coût de l'assurance :4 243,20€
Taxe foncière : 478,72€/an
Soit par mois : 39,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 398,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 297,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :101,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale, peinture légèrement ternie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(200 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 399 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 787 €/an
Calcul : 399 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 49 920 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 170 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 479 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 055 €
Revenus locatifs : +4 787 €
Charges déductibles : -10 055 €
Résultat foncier Année 1 : -5 268 €(Déficit de 5 268 €)
Imputable sur revenu global : 5 268 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 255 €/an
Revenus locatifs : +4 787 €
Charges déductibles : -2 255 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 532 €/an
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 787 €10 056 €1 608 €-5 269 €5 269 €--
24 883 €2 213 €1 564 €2 670 €---
34 981 €2 168 €1 519 €2 813 €---
45 080 €2 121 €1 473 €2 959 €---
55 182 €2 073 €1 425 €3 108 €---
65 285 €2 024 €1 375 €3 262 €---
75 391 €1 973 €1 324 €3 418 €---
85 499 €1 920 €1 271 €3 579 €---
95 609 €1 865 €1 217 €3 744 €---
105 721 €1 809 €1 160 €3 912 €---
115 836 €1 750 €1 102 €4 085 €---
125 952 €1 690 €1 042 €4 262 €---
136 071 €1 628 €980 €4 443 €---
146 193 €1 564 €915 €4 629 €---
156 317 €1 497 €849 €4 819 €---
166 443 €1 429 €780 €5 014 €---
176 572 €1 358 €709 €5 214 €---
186 703 €1 285 €636 €5 419 €---
196 837 €1 209 €560 €5 628 €---
206 974 €1 131 €482 €5 843 €---
217 114 €1 050 €402 €6 064 €---
227 256 €967 €318 €6 289 €---
237 401 €880 €232 €6 520 €---
247 549 €791 €143 €6 758 €---
257 700 €699 €51 €7 001 €---
TOTAL153 335 €47 151 €23 140 €106 185 €5 269 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 581 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 185 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 787 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 005 €-1 581 €+2 586 €
2+1 005 €+801 €+204 €
3+1 005 €+844 €+161 €
4+1 005 €+888 €+117 €
5+1 005 €+932 €+73 €
6+1 005 €+978 €+27 €
7+1 005 €+1 026 €-21 €
8+1 005 €+1 074 €-69 €
9+1 005 €+1 123 €-118 €
10+1 005 €+1 174 €-169 €
11+1 005 €+1 226 €-221 €
12+1 005 €+1 279 €-274 €
13+1 005 €+1 333 €-328 €
14+1 005 €+1 389 €-384 €
15+1 005 €+1 446 €-441 €
16+1 005 €+1 504 €-499 €
17+1 005 €+1 564 €-559 €
18+1 005 €+1 626 €-621 €
19+1 005 €+1 689 €-684 €
20+1 005 €+1 753 €-748 €
21+1 005 €+1 819 €-814 €
22+1 005 €+1 887 €-882 €
23+1 005 €+1 956 €-951 €
24+1 005 €+2 027 €-1 022 €
25+1 005 €+2 100 €-1 095 €
Total+25 125 €+31 855 €+-6 730 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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