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Appartement 4 pièces 65 m²

VilleBrioude (43)
Surface65m²
Coût Total97 400€
Loyer Annuel5 307€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 846,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 65 m²

Situé au 2e étage d'un immeuble en copropriété sans ascenseur, cet appartement lumineux, grâce à son exposition sud ouest, offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Composition du bien

Cuisine

Grand séjour

2 chambres

Salle d'eau

WC séparé

Prestations

Chauffage électrique

Tout-à-l'égout

Bonne distribution des espaces

Double vitrage PVC avec volets roulant électrique et deux fenetres simple vitrage.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques.gouv.fr

Surface : 65 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 9 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/01/2026

Consommation énergie primaire : 249 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 249 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 200 € et 1 660 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Brioude
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43100
Coordonnées : 45.297760, 3.381170
Total : 97 400€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 38 000€
Valeur du bien : 93 000€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 6.80€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 8.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 442€/mois
Loyer annuel estimé : 5307€/an
Fourchette totale : 352€ - 555€/mois
Fourchette annuelle : 4229€ - 6659€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 6.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 222,22 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 444 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-24 444€ (-30.8%)
Marge achat-revente :-17 956€ (-22.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :483,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :28,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 787,53€
Coût de l'assurance :8 522,50€
Taxe foncière : 530,65€/an
Soit par mois : 44,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 442,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 556,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, faisable sans accord copropriété
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail usé et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessité de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 000 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 800€ = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Brioude (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 442 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 307 €/an
Calcul : 442 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 299 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 400 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 341 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 531 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 170 €
Revenus locatifs : +5 307 €
Charges déductibles : -42 170 €
Résultat foncier Année 1 : -36 864 €(Déficit de 36 864 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 464 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 170 €/an
Revenus locatifs : +5 307 €
Charges déductibles : -4 170 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 136 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15463.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 307 €42 173 €3 302 €-36 867 €21 400 €15 467 €15 467 €
25 413 €4 086 €3 214 €1 327 €--14 140 €
35 521 €3 996 €3 124 €1 525 €--12 615 €
45 631 €3 902 €3 030 €1 729 €--10 885 €
55 744 €3 805 €2 934 €1 939 €--8 947 €
65 859 €3 705 €2 834 €2 154 €--6 793 €
75 976 €3 602 €2 730 €2 374 €--4 419 €
86 096 €3 494 €2 623 €2 601 €--1 817 €
96 217 €3 383 €2 512 €2 834 €---
106 342 €3 268 €2 397 €3 073 €---
116 469 €3 150 €2 278 €3 319 €---
126 598 €3 027 €2 155 €3 571 €---
136 730 €2 899 €2 028 €3 831 €---
146 865 €2 768 €1 896 €4 097 €---
157 002 €2 631 €1 760 €4 370 €---
167 142 €2 490 €1 619 €4 651 €---
177 285 €2 344 €1 473 €4 940 €---
187 430 €2 193 €1 322 €5 237 €---
197 579 €2 037 €1 166 €5 542 €---
207 731 €1 875 €1 004 €5 855 €---
217 885 €1 708 €836 €6 177 €---
228 043 €1 535 €663 €6 508 €---
238 204 €1 355 €484 €6 848 €---
248 368 €1 170 €298 €7 198 €---
258 535 €978 €106 €7 557 €---
TOTAL169 969 €107 576 €47 788 €62 393 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 393 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 307 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 114 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 114 €-6 420 €+7 534 €
2+1 114 €0 €+1 114 €
3+1 114 €0 €+1 114 €
4+1 114 €0 €+1 114 €
5+1 114 €0 €+1 114 €
6+1 114 €0 €+1 114 €
7+1 114 €0 €+1 114 €
8+1 114 €0 €+1 114 €
9+1 114 €+305 €+809 €
10+1 114 €+922 €+192 €
11+1 114 €+996 €+118 €
12+1 114 €+1 071 €+43 €
13+1 114 €+1 149 €-35 €
14+1 114 €+1 229 €-115 €
15+1 114 €+1 311 €-197 €
16+1 114 €+1 395 €-281 €
17+1 114 €+1 482 €-368 €
18+1 114 €+1 571 €-457 €
19+1 114 €+1 663 €-549 €
20+1 114 €+1 757 €-643 €
21+1 114 €+1 853 €-739 €
22+1 114 €+1 952 €-838 €
23+1 114 €+2 054 €-940 €
24+1 114 €+2 159 €-1 045 €
25+1 114 €+2 267 €-1 153 €
Total+27 850 €+18 718 €+9 132 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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