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maison vente 3 pieces le pechereau 65m2

VillePêchereau (36)
Surface65m²
Coût Total87 700€
Loyer Annuel5 302€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 461,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LE PÊCHEREAU - MAISON - T3 65M²

Bien situé à Le Pêchereau, cette maison traditionnelle de 65 m² offre un cadre de vie authentique et constitue une belle possibilité pour un projet de rénovation personnalisé.

Développée sur 3 pièces principales, elle propose un agencement fonctionnel avec une salle à manger lumineux ouvert sur la cuisine . A l'étage vous trouverez le salon ainsi que les 2 chambres bien proportionnées, complètent ce logement pensé pour un usage familial ou en couple. La salle de bain et un WC indépendant viennent compléter la distribution intérieure.

Le bien bénéficie du raccordement au tout-à-l'égout et d'un chauffage électrique en place. Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant ainsi la possibilité de personnaliser entièrement les finitions et d'adapter le bien à vos goûts et besoins. Idéal pour un première achat ou pour du locatif.

Contactez-moi pour organiser une visite et découvrir le potentiel de cette maison.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Corantyn Calard mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Châteauroux sous le numéro 904790524, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Pêchereau
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36200
Total : 87 700€
Prix d'acquisition : 30 000€
Travaux : 55 300€
Valeur du bien : 85 300€
Frais de notaire : 2 400€
Coût estimé : 2 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 6.80€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 8.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 442€/mois
Loyer annuel estimé : 5302€/an
Fourchette totale : 360€ - 543€/mois
Fourchette annuelle : 4315€ - 6515€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,11 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 222 €
Prix d'achat :30 000 €
Décote à l'achat :-42 222€ (-58.5%)
Marge achat-revente :-15 478€ (-21.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :439,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :25,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 465,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 296,44€
Coût de l'assurance :7 673,75€
Taxe foncière : 530,20€/an
Soit par mois : 44,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 441,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 509,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 430 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine sans photo, état présumé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état présumé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation garage
Nettoyage et réparations du garage, y compris revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.5/5 visible - Garage en état usé nécessitant des travaux
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture entrée
Rafraîchissement des murs de l'entrée
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 2.5/5 visible - Entrée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 300 €(851 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 900€
    Isolation toiture/combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Garage:2 000€
    Rénovation garage: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Entrée:600€
    Peinture entrée: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 442 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 302 €/an
Calcul : 442 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 048 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 700 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 530 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 186 €
Revenus locatifs : +5 302 €
Charges déductibles : -59 186 €
Résultat foncier Année 1 : -53 884 €(Déficit de 53 884 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 484 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 886 €/an
Revenus locatifs : +5 302 €
Charges déductibles : -3 886 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 416 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32483.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 500 €(65% de 30 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 500 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 302 €59 188 €3 051 €-53 886 €21 400 €32 486 €32 486 €
25 408 €3 809 €2 972 €1 599 €--30 887 €
35 516 €3 726 €2 889 €1 790 €--29 097 €
45 627 €3 641 €2 803 €1 986 €--27 111 €
55 739 €3 552 €2 715 €2 187 €--24 924 €
65 854 €3 460 €2 623 €2 394 €--22 531 €
75 971 €3 365 €2 528 €2 606 €--19 925 €
86 090 €3 267 €2 430 €2 823 €--17 102 €
96 212 €3 165 €2 328 €3 047 €--14 054 €
106 336 €3 059 €2 222 €3 277 €--10 777 €
116 463 €2 950 €2 113 €3 513 €--7 264 €
126 592 €2 837 €1 999 €3 756 €---
136 724 €2 719 €1 882 €4 005 €---
146 859 €2 598 €1 761 €4 261 €---
156 996 €2 472 €1 635 €4 524 €---
167 136 €2 341 €1 504 €4 794 €---
177 278 €2 206 €1 369 €5 072 €---
187 424 €2 066 €1 229 €5 358 €---
197 573 €1 921 €1 084 €5 651 €---
207 724 €1 771 €934 €5 953 €---
217 878 €1 616 €779 €6 263 €---
228 036 €1 455 €618 €6 581 €---
238 197 €1 288 €451 €6 909 €---
248 361 €1 115 €278 €7 245 €---
258 528 €936 €99 €7 591 €---
TOTAL169 824 €120 525 €44 296 €49 299 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 299 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 113 €-6 420 €+7 533 €
2+1 113 €0 €+1 113 €
3+1 113 €0 €+1 113 €
4+1 113 €0 €+1 113 €
5+1 113 €0 €+1 113 €
6+1 113 €0 €+1 113 €
7+1 113 €0 €+1 113 €
8+1 113 €0 €+1 113 €
9+1 113 €0 €+1 113 €
10+1 113 €0 €+1 113 €
11+1 113 €0 €+1 113 €
12+1 113 €+1 127 €-14 €
13+1 113 €+1 201 €-88 €
14+1 113 €+1 278 €-165 €
15+1 113 €+1 357 €-244 €
16+1 113 €+1 438 €-325 €
17+1 113 €+1 522 €-409 €
18+1 113 €+1 607 €-494 €
19+1 113 €+1 695 €-582 €
20+1 113 €+1 786 €-673 €
21+1 113 €+1 879 €-766 €
22+1 113 €+1 974 €-861 €
23+1 113 €+2 073 €-960 €
24+1 113 €+2 174 €-1 061 €
25+1 113 €+2 277 €-1 164 €
Total+27 825 €+16 969 €+10 856 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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