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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface53m²
Coût Total94 600€
Loyer Annuel5 626€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-224€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 226,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

SAINT ETIENNE, Quartier Montaud, Dans une copropriété calme, avec une vue incroyable, venez visiter cet appartement de 3 pièces, situé au quatrième et dernier étage sans ascenseur. Traversant, lumineux, composé d'une pièce de vie avec cuisine ouverte sur le séjour, deux chambres, une salle d'eau et un WC indépendant. La cuisine ouvre sur une loggia. Une cave et un garage dans la même copropriété complète le bien. Chauffage collectif.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Total : 94 600€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 24 400€
Valeur du bien : 89 400€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 469€/mois
Loyer annuel estimé : 5626€/an
Fourchette totale : 348€ - 632€/mois
Fourchette annuelle : 4173€ - 7585€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 130,39 €/m²
Basé sur :386 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 910 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+5 090€ (+8.5%)
Marge achat-revente :-34 690€ (-57.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :468,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 496,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 959,46€
Coût de l'assurance :8 277,50€
Taxe foncière : 562,61€/an
Soit par mois : 46,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 468,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 693,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-224,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 343 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 7 m² (3 m² + 4 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - installations récentes mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des parquets et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques marques sur les murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et rafraîchissement du sol en carrelage
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques marques sur les murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 400 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:800€
    Peinture salle de bain: 7 m² × 40€/m² = 280€, Vérification installations: 520€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Rafraîchissement parquets: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€, Rafraîchissement sol carrelage: 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une ville de taille moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 469 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 626 €/an
Calcul : 469 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 563 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 269 €
Revenus locatifs : +5 626 €
Charges déductibles : -30 269 €
Résultat foncier Année 1 : -24 643 €(Déficit de 24 643 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 243 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 869 €/an
Revenus locatifs : +5 626 €
Charges déductibles : -5 869 €
Résultat foncier Années 2+ : -243 €/an(Déficit de 243 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3243.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 626 €30 272 €3 179 €-24 646 €21 400 €3 246 €3 246 €
25 739 €5 788 €3 094 €-49 €49 €-3 246 €
35 853 €5 701 €3 007 €153 €--3 093 €
45 970 €5 610 €2 917 €360 €--2 733 €
56 090 €5 517 €2 823 €573 €--2 160 €
66 212 €5 420 €2 726 €792 €--1 368 €
76 336 €5 320 €2 626 €1 016 €--353 €
86 463 €5 217 €2 523 €1 246 €---
96 592 €5 110 €2 416 €1 482 €---
106 724 €4 999 €2 305 €1 725 €---
116 858 €4 884 €2 191 €1 974 €---
126 995 €4 766 €2 072 €2 230 €---
137 135 €4 643 €1 949 €2 492 €---
147 278 €4 516 €1 823 €2 762 €---
157 424 €4 385 €1 691 €3 038 €---
167 572 €4 249 €1 556 €3 323 €---
177 723 €4 109 €1 415 €3 615 €---
187 878 €3 964 €1 270 €3 914 €---
198 035 €3 813 €1 120 €4 222 €---
208 196 €3 658 €964 €4 538 €---
218 360 €3 497 €803 €4 863 €---
228 527 €3 330 €637 €5 197 €---
238 698 €3 158 €465 €5 540 €---
248 872 €2 980 €286 €5 892 €---
259 049 €2 796 €102 €6 253 €---
TOTAL180 206 €137 702 €45 959 €42 504 €21 449 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 435 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 42 504 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 181 €-6 420 €+7 601 €
2+1 181 €-15 €+1 196 €
3+1 181 €0 €+1 181 €
4+1 181 €0 €+1 181 €
5+1 181 €0 €+1 181 €
6+1 181 €0 €+1 181 €
7+1 181 €0 €+1 181 €
8+1 181 €+268 €+913 €
9+1 181 €+445 €+736 €
10+1 181 €+517 €+664 €
11+1 181 €+592 €+589 €
12+1 181 €+669 €+512 €
13+1 181 €+748 €+433 €
14+1 181 €+828 €+353 €
15+1 181 €+912 €+269 €
16+1 181 €+997 €+184 €
17+1 181 €+1 084 €+97 €
18+1 181 €+1 174 €+7 €
19+1 181 €+1 267 €-86 €
20+1 181 €+1 362 €-181 €
21+1 181 €+1 459 €-278 €
22+1 181 €+1 559 €-378 €
23+1 181 €+1 662 €-481 €
24+1 181 €+1 767 €-586 €
25+1 181 €+1 876 €-695 €
Total+29 525 €+12 751 €+16 774 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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