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Appartement 2 pièces 50 m²

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface50m²
Coût Total99 756€
Loyer Annuel6 269€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 200 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 264 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 50 m² - Appartement de 2 pièces principales

Accessible par un chemin privatif, cet appartement type T2 récemment rénové se situe au 3 étage d'une petite copropriété à proximité immédiate du centre-ville. Il se compose d'un séjour lumineux avec accès au jardin, d'une cuisine indépendante et d'un WC séparé. À l'étage, vous trouverez une suite parentale. Chauffage individuel. Honoraires à charge acquéreur : 12%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 259-4068 Date de réalisation du diagnostic : 19/07/2024 Prix hors honoraires : 56 429 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 5

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 590 € et 2 200 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.266445, 1.758569
Total : 99 756€
Prix d'acquisition : 63 200€
Travaux : 31 500€
Valeur du bien : 94 700€
Frais de notaire : 5 056€
Coût estimé : 5 056€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 10.45€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6269€/an
Fourchette totale : 406€ - 672€/mois
Fourchette annuelle : 4873€ - 8064€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 756€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :494,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 523,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 464,40€
Coût de l'assurance :8 728,65€
Taxe foncière : 626,86€/an
Soit par mois : 52,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 522,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 575,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (1 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très basiques nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la chambre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 500 €(630 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 50 m² × 100€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (10 m²) × 900€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 000€
    Rénovation chambre: Revêtement sol (parquet flottant 25 m²): 40€/m² × 25 = 1000€, Peinture murs (50 m²): 30€/m² × 50 = 1500€, Électricité (réfection complète 25 m²): 100€/m² × 25 = 2500€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 269 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 349 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 756 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 825 €
Revenus locatifs : +6 269 €
Charges déductibles : -35 825 €
Résultat foncier Année 1 : -29 556 €(Déficit de 29 556 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 156 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 325 €/an
Revenus locatifs : +6 269 €
Charges déductibles : -4 325 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 944 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8155.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 080 €(65% de 63 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 494 €/an
Calcul : 41 080 € × 3,636% = 1 494 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 269 €35 828 €3 352 €-29 559 €21 400 €8 159 €8 159 €
26 394 €4 239 €3 263 €2 155 €--6 004 €
36 522 €4 147 €3 171 €2 375 €--3 629 €
46 652 €4 051 €3 075 €2 601 €--1 028 €
56 785 €3 953 €2 977 €2 832 €---
66 921 €3 851 €2 875 €3 070 €---
77 059 €3 746 €2 770 €3 314 €---
87 201 €3 636 €2 660 €3 564 €---
97 345 €3 524 €2 548 €3 821 €---
107 492 €3 407 €2 431 €4 085 €---
117 641 €3 286 €2 310 €4 355 €---
127 794 €3 161 €2 185 €4 633 €---
137 950 €3 032 €2 056 €4 918 €---
148 109 €2 898 €1 922 €5 211 €---
158 271 €2 760 €1 784 €5 512 €---
168 437 €2 616 €1 640 €5 820 €---
178 605 €2 468 €1 492 €6 137 €---
188 778 €2 315 €1 339 €6 462 €---
198 953 €2 157 €1 181 €6 797 €---
209 132 €1 993 €1 017 €7 140 €---
219 315 €1 823 €847 €7 492 €---
229 501 €1 647 €671 €7 854 €---
239 691 €1 466 €490 €8 225 €---
249 885 €1 278 €302 €8 607 €---
2510 083 €1 084 €108 €8 999 €---
TOTAL200 785 €104 365 €48 464 €96 421 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 421 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 316 €-6 420 €+7 736 €
2+1 316 €0 €+1 316 €
3+1 316 €0 €+1 316 €
4+1 316 €0 €+1 316 €
5+1 316 €+541 €+775 €
6+1 316 €+921 €+395 €
7+1 316 €+994 €+322 €
8+1 316 €+1 069 €+247 €
9+1 316 €+1 146 €+170 €
10+1 316 €+1 225 €+91 €
11+1 316 €+1 307 €+9 €
12+1 316 €+1 390 €-74 €
13+1 316 €+1 476 €-160 €
14+1 316 €+1 563 €-247 €
15+1 316 €+1 654 €-338 €
16+1 316 €+1 746 €-430 €
17+1 316 €+1 841 €-525 €
18+1 316 €+1 939 €-623 €
19+1 316 €+2 039 €-723 €
20+1 316 €+2 142 €-826 €
21+1 316 €+2 248 €-932 €
22+1 316 €+2 356 €-1 040 €
23+1 316 €+2 468 €-1 152 €
24+1 316 €+2 582 €-1 266 €
25+1 316 €+2 700 €-1 384 €
Total+32 900 €+28 926 €+3 974 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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