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Maison de ville 3 pièces 46 m²

VilleOucques (41)
Surface46m²
Coût Total103 884€
Loyer Annuel4 048€
Rentabilité3.90%
Cashflow/mois-231€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 300 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 028,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 3 pièces 46 m²

OUCQUES HYPER CENTRE - MAISON DE VILLE, proche commerces et écoles, comprenant au RC : cuisine ouverte sur séjour avec insert, salle d'eau avec wc . Etage : 2 chambres, cave. ACBI [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 46 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/03/2025

Consommation énergie primaire : 412 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 290 € et 1 800 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Oucques
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41290
Coordonnées : 47.801680, 1.307413
Total : 103 884€
Prix d'acquisition : 47 300€
Travaux : 52 800€
Valeur du bien : 100 100€
Frais de notaire : 3 784€
Coût estimé : 3 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 337€/mois
Loyer annuel estimé : 4048€/an
Fourchette totale : 271€ - 420€/mois
Fourchette annuelle : 3251€ - 5040€/an
Rentabilité brute :3.90%
Fourchette de rentabilité :3.13% - 4.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 385,54 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :63 735 €
Prix d'achat :47 300 €
Décote à l'achat :-16 435€ (-25.8%)
Marge achat-revente :-40 149€ (-63.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 884€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :25,97€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 534,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 813,50€
Coût de l'assurance :7 791,30€
Taxe foncière : 404,79€/an
Soit par mois : 33,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 337,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-231,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 46 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 800 €(1 148 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 300€
    Isolation combles: 46 m² × 50€/m² = 2300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Oucques). Les prix sont adaptés avec un coefficient de 0.8 appliqué pour les zones rurales. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 337 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 048 €/an
Calcul : 337 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 384 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 884 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 405 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 900 €
Revenus locatifs : +4 048 €
Charges déductibles : -56 900 €
Résultat foncier Année 1 : -52 853 €(Déficit de 52 853 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 453 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 100 €/an
Revenus locatifs : +4 048 €
Charges déductibles : -4 100 €
Résultat foncier Années 2+ : -53 €/an(Déficit de 53 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31452.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 745 €(65% de 47 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 118 €/an
Calcul : 30 745 € × 3,636% = 1 118 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 048 €56 904 €3 387 €-52 856 €21 400 €31 456 €31 456 €
24 129 €4 013 €3 296 €116 €--31 340 €
34 211 €3 918 €3 202 €293 €--31 046 €
44 296 €3 821 €3 105 €475 €--30 572 €
54 382 €3 720 €3 004 €661 €--29 911 €
64 469 €3 616 €2 900 €853 €--29 058 €
74 559 €3 509 €2 792 €1 050 €--28 008 €
84 650 €3 398 €2 681 €1 252 €--26 756 €
94 743 €3 283 €2 567 €1 460 €--25 296 €
104 838 €3 164 €2 448 €1 673 €--23 623 €
114 934 €3 042 €2 325 €1 893 €--21 731 €
125 033 €2 915 €2 199 €2 118 €---
135 134 €2 784 €2 068 €2 350 €---
145 236 €2 649 €1 932 €2 588 €---
155 341 €2 509 €1 792 €2 832 €---
165 448 €2 364 €1 648 €3 084 €---
175 557 €2 215 €1 498 €3 342 €---
185 668 €2 060 €1 344 €3 608 €---
195 781 €1 901 €1 184 €3 881 €---
205 897 €1 736 €1 019 €4 161 €---
216 015 €1 565 €849 €4 450 €---
226 135 €1 389 €673 €4 746 €---
236 258 €1 207 €491 €5 051 €---
246 383 €1 019 €302 €5 364 €---
256 511 €824 €108 €5 687 €---
TOTAL129 655 €119 525 €48 814 €10 130 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 10 130 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 048 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +850 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+850 €-6 420 €+7 270 €
2+850 €0 €+850 €
3+850 €0 €+850 €
4+850 €0 €+850 €
5+850 €0 €+850 €
6+850 €0 €+850 €
7+850 €0 €+850 €
8+850 €0 €+850 €
9+850 €0 €+850 €
10+850 €0 €+850 €
11+850 €0 €+850 €
12+850 €+635 €+215 €
13+850 €+705 €+145 €
14+850 €+776 €+74 €
15+850 €+850 €0 €
16+850 €+925 €-75 €
17+850 €+1 003 €-153 €
18+850 €+1 082 €-232 €
19+850 €+1 164 €-314 €
20+850 €+1 248 €-398 €
21+850 €+1 335 €-485 €
22+850 €+1 424 €-574 €
23+850 €+1 515 €-665 €
24+850 €+1 609 €-759 €
25+850 €+1 706 €-856 €
Total+21 250 €+9 558 €+11 692 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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