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Appartement à vendre

VilleBrignoles (83)
Surface47.19m²
Coût Total102 375€
Loyer Annuel6 386€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 47.19 m²
Prix au m² : 1 780,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Brignoles : Appartement T3 de 47 m² à fort potentiel Situé dans un secteur très bien placé, juste à côté du nouveau cinéma, découvrez cet appartement T3 idéal pour un premier achat ou un investissement. Le bien se situe au 2ème étage sur 3 d'un petit immeuble en copropriété de seulement 7 appartements. L'agencement comprend :

  • Une pièce de vie avec cuisine ouverte dès l'entrée.
  • 2 chambres.
  • Une salle d'eau et un WC indépendant.
  • Le plus : une petite mezzanine accessible par escalier, idéale pour un bureau ou un dressing. Informations clés :
  • Surface : 47 m²
  • Taxe foncière : 446 euros / an
  • Charges de copropriété : 45 euros / mois
  • À noter : Des travaux sont à prévoir (électricité, peinture..) pour rénover l'appartement à votre goût.Ce bien vous est présenté par Sabrina Atia - Entreprise individuelle - agent commercial immatriculé au RSAC de Draguignan sous le numéro 877782060.
Ville : Brignoles
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83170
Coordonnées : 43.406440, 6.061645
Total : 102 375€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 11 655€
Valeur du bien : 95 655€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.19m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.84€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 532€/mois
Loyer annuel estimé : 6386€/an
Fourchette totale : 417€ - 679€/mois
Fourchette annuelle : 5006€ - 8147€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 984,13 €/m²
Basé sur :177 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 631 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-9 631€ (-10.3%)
Marge achat-revente :-8 744€ (-9.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 375€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :40,95€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 542,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 941,76€
Coût de l'assurance :12 285,00€
Taxe foncière : 446,00€/an
Soit par mois : 37,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 45,00€/mois
Soit par an : 540,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 532,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne bien entretenue.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture et réparation des murs abîmés.
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et signes d'usure.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement ou rénovation du parquet dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - parquet usé nécessitant des travaux.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: N/A
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement ou rénovation du sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 655 €(247 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Salon - Revêtement sol:1 875€
    Parquet flottant salon: 25 m² × 75€/m² = 1875€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant chambres: 20 m² × 75€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 532 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 386 €/an
Calcul : 532 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 325 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 375 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 446 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 655 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 457 €
Revenus locatifs : +6 386 €
Charges déductibles : -16 457 €
Résultat foncier Année 1 : -10 071 €(Déficit de 10 071 €)
Imputable sur revenu global : 10 071 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 802 €/an
Revenus locatifs : +6 386 €
Charges déductibles : -4 802 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 584 €/an
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 386 €16 460 €3 328 €-10 074 €10 074 €--
26 514 €4 716 €3 238 €1 798 €---
36 644 €4 623 €3 146 €2 021 €---
46 777 €4 527 €3 050 €2 250 €---
56 912 €4 428 €2 951 €2 484 €---
67 051 €4 326 €2 849 €2 725 €---
77 192 €4 220 €2 743 €2 971 €---
87 335 €4 111 €2 634 €3 224 €---
97 482 €3 998 €2 521 €3 484 €---
107 632 €3 882 €2 404 €3 750 €---
117 784 €3 761 €2 284 €4 023 €---
127 940 €3 636 €2 159 €4 304 €---
138 099 €3 508 €2 030 €4 591 €---
148 261 €3 375 €1 897 €4 886 €---
158 426 €3 237 €1 760 €5 189 €---
168 595 €3 095 €1 618 €5 499 €---
178 766 €2 948 €1 471 €5 818 €---
188 942 €2 797 €1 319 €6 145 €---
199 121 €2 640 €1 163 €6 481 €---
209 303 €2 478 €1 001 €6 825 €---
219 489 €2 311 €833 €7 179 €---
229 679 €2 138 €660 €7 541 €---
239 872 €1 959 €481 €7 914 €---
2410 070 €1 774 €297 €8 296 €---
2510 271 €1 583 €106 €8 688 €---
TOTAL204 543 €96 532 €47 942 €108 011 €10 074 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 022 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 011 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 341 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 341 €-3 022 €+4 363 €
2+1 341 €+539 €+802 €
3+1 341 €+606 €+735 €
4+1 341 €+675 €+666 €
5+1 341 €+745 €+596 €
6+1 341 €+817 €+524 €
7+1 341 €+891 €+450 €
8+1 341 €+967 €+374 €
9+1 341 €+1 045 €+296 €
10+1 341 €+1 125 €+216 €
11+1 341 €+1 207 €+134 €
12+1 341 €+1 291 €+50 €
13+1 341 €+1 377 €-36 €
14+1 341 €+1 466 €-125 €
15+1 341 €+1 557 €-216 €
16+1 341 €+1 650 €-309 €
17+1 341 €+1 745 €-404 €
18+1 341 €+1 844 €-503 €
19+1 341 €+1 944 €-603 €
20+1 341 €+2 048 €-707 €
21+1 341 €+2 154 €-813 €
22+1 341 €+2 262 €-921 €
23+1 341 €+2 374 €-1 033 €
24+1 341 €+2 489 €-1 148 €
25+1 341 €+2 606 €-1 265 €
Total+33 525 €+32 403 €+1 122 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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