Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleFleury (11)
Surface100
Coût Total170 460
Loyer Annuel11 868
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois+36
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 170 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 100 m², 6 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1800, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage individuel, Cuisine américaine équipée, Salle de séjour : 25 m², Travaux, Calme

Fleury d'Aude Cette maison à une histoire, elle est atypique et vous séduira par son escalier en pierre, La toiture vient d'être refaite, la maison est habitable mais des travaux de finition s'imposent, le deuxième étage est à terminer. Les différentes piéces sur les 3 niveaux permettront à chacun des membres d'une famille de trouver son propre espace de vie. Le rdc se compose d'un espace cuisine, d'un coin débarras / atelier, au 1er étage on trouve 2 chambres, et une salle de bain + dressing, au 2ième 1 chambre et 40 m² à aménager. Situé au centre du village dans un quartier calme à deux pas des commerces. Le prix de mise en vente est de 117 000 €, réf 7713 L'impôt foncier est fixé à 880 euros par année. Pour toute viste contactez nous AGENCE AULIS  

Ville : Fleury
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11560
Coordonnées : 43.225980, 3.173030
Total : 170 460
Prix d'acquisition : 117 000
Travaux : 44 100
Valeur du bien : 161 100
Frais de notaire : 9 360
Coût estimé : 9 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 13.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 989€/mois
Loyer annuel estimé : 11868€/an
Fourchette totale : 709€ - 1379€/mois
Fourchette annuelle : 8512€ - 16547€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :831,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :48,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 879,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 014,00
Coût de l'assurance :14 489,10
Taxe foncière : 880,00€/an
Soit par mois : 73,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 988,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 113 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 75 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques marques sur les murs
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:13 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:22 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 22000€ = 22000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:5 250
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 150
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1150€ = 1150€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 868 €/an
Calcul : 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 485 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 460 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 044
Revenus locatifs : +11 868
Charges déductibles : -51 044
Résultat foncier Année 1 : -39 177(Déficit de 39 177 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 28 477
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 944 €/an
Revenus locatifs : +11 868
Charges déductibles : -6 944
Résultat foncier Années 2+ : 4 923 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 28476.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 86851 0505 490-39 18210 700 €28 482 €28 482 €
212 1056 8015 3425 304--23 178 €
312 3476 6485 1885 699--17 479 €
412 5946 4895 0306 105--11 374 €
512 8466 3264 8666 520--4 854 €
613 1036 1564 6976 947---
713 3655 9824 5227 383---
813 6325 8014 3417 831---
913 9055 6144 1558 290---
1014 1835 4223 9628 761---
1114 4675 2233 7639 244---
1214 7565 0173 5579 739---
1315 0514 8043 34510 247---
1415 3524 5853 12510 767---
1515 6594 3582 89911 301---
1615 9724 1242 66411 849---
1716 2923 8822 42212 410---
1816 6183 6322 17212 986---
1916 9503 3731 91413 577---
2017 2893 1061 64714 183---
2117 6352 8311 37114 804---
2217 9882 5461 08615 442---
2318 3472 25279216 096---
2418 7141 94848816 767---
2519 0891 63417417 455---
TOTAL380 127159 60379 014220 52410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 524
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 868 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 492 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 492-3 210+5 702
2+2 4920+2 492
3+2 4920+2 492
4+2 4920+2 492
5+2 4920+2 492
6+2 492+628+1 864
7+2 492+2 215+277
8+2 492+2 349+143
9+2 492+2 487+5
10+2 492+2 628-136
11+2 492+2 773-281
12+2 492+2 922-430
13+2 492+3 074-582
14+2 492+3 230-738
15+2 492+3 390-898
16+2 492+3 555-1 063
17+2 492+3 723-1 231
18+2 492+3 896-1 404
19+2 492+4 073-1 581
20+2 492+4 255-1 763
21+2 492+4 441-1 949
22+2 492+4 632-2 140
23+2 492+4 829-2 337
24+2 492+5 030-2 538
25+2 492+5 236-2 744
Total+62 300+66 157+-3 857
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →