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Achat maison

Bien expiré
VilleFleury (11)
Surface100m²
Coût Total170 460€
Loyer Annuel11 868€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 170 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 100 m², 6 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1800, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage individuel, Cuisine américaine équipée, Salle de séjour : 25 m², Travaux, Calme

Fleury d'Aude Cette maison à une histoire, elle est atypique et vous séduira par son escalier en pierre, La toiture vient d'être refaite, la maison est habitable mais des travaux de finition s'imposent, le deuxième étage est à terminer. Les différentes piéces sur les 3 niveaux permettront à chacun des membres d'une famille de trouver son propre espace de vie. Le rdc se compose d'un espace cuisine, d'un coin débarras / atelier, au 1er étage on trouve 2 chambres, et une salle de bain + dressing, au 2ième 1 chambre et 40 m² à aménager. Situé au centre du village dans un quartier calme à deux pas des commerces. Le prix de mise en vente est de 117 000 €, réf 7713 L'impôt foncier est fixé à 880 euros par année. Pour toute viste contactez nous AGENCE AULIS  

Ville : Fleury
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11560
Coordonnées : 43.225980, 3.173030
Total : 170 460€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 44 100€
Valeur du bien : 161 100€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 13.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 989€/mois
Loyer annuel estimé : 11868€/an
Fourchette totale : 709€ - 1379€/mois
Fourchette annuelle : 8512€ - 16547€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :831,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :48,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 879,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 014,00€
Coût de l'assurance :14 489,10€
Taxe foncière : 880,00€/an
Soit par mois : 73,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 988,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 113 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 75 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques marques sur les murs
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:13 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:22 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 22000€ = 22000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:5 250€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 150€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1150€ = 1150€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 868 €/an
Calcul : 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 485 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 460 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 044 €
Revenus locatifs : +11 868 €
Charges déductibles : -51 044 €
Résultat foncier Année 1 : -39 177 €(Déficit de 39 177 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 28 477 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 944 €/an
Revenus locatifs : +11 868 €
Charges déductibles : -6 944 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 923 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 28476.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 868 €51 050 €5 490 €-39 182 €10 700 €28 482 €28 482 €
212 105 €6 801 €5 342 €5 304 €--23 178 €
312 347 €6 648 €5 188 €5 699 €--17 479 €
412 594 €6 489 €5 030 €6 105 €--11 374 €
512 846 €6 326 €4 866 €6 520 €--4 854 €
613 103 €6 156 €4 697 €6 947 €---
713 365 €5 982 €4 522 €7 383 €---
813 632 €5 801 €4 341 €7 831 €---
913 905 €5 614 €4 155 €8 290 €---
1014 183 €5 422 €3 962 €8 761 €---
1114 467 €5 223 €3 763 €9 244 €---
1214 756 €5 017 €3 557 €9 739 €---
1315 051 €4 804 €3 345 €10 247 €---
1415 352 €4 585 €3 125 €10 767 €---
1515 659 €4 358 €2 899 €11 301 €---
1615 972 €4 124 €2 664 €11 849 €---
1716 292 €3 882 €2 422 €12 410 €---
1816 618 €3 632 €2 172 €12 986 €---
1916 950 €3 373 €1 914 €13 577 €---
2017 289 €3 106 €1 647 €14 183 €---
2117 635 €2 831 €1 371 €14 804 €---
2217 988 €2 546 €1 086 €15 442 €---
2318 347 €2 252 €792 €16 096 €---
2418 714 €1 948 €488 €16 767 €---
2519 089 €1 634 €174 €17 455 €---
TOTAL380 127 €159 603 €79 014 €220 524 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 524 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 868 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 492 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 492 €-3 210 €+5 702 €
2+2 492 €0 €+2 492 €
3+2 492 €0 €+2 492 €
4+2 492 €0 €+2 492 €
5+2 492 €0 €+2 492 €
6+2 492 €+628 €+1 864 €
7+2 492 €+2 215 €+277 €
8+2 492 €+2 349 €+143 €
9+2 492 €+2 487 €+5 €
10+2 492 €+2 628 €-136 €
11+2 492 €+2 773 €-281 €
12+2 492 €+2 922 €-430 €
13+2 492 €+3 074 €-582 €
14+2 492 €+3 230 €-738 €
15+2 492 €+3 390 €-898 €
16+2 492 €+3 555 €-1 063 €
17+2 492 €+3 723 €-1 231 €
18+2 492 €+3 896 €-1 404 €
19+2 492 €+4 073 €-1 581 €
20+2 492 €+4 255 €-1 763 €
21+2 492 €+4 441 €-1 949 €
22+2 492 €+4 632 €-2 140 €
23+2 492 €+4 829 €-2 337 €
24+2 492 €+5 030 €-2 538 €
25+2 492 €+5 236 €-2 744 €
Total+62 300 €+66 157 €+-3 857 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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