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Détails du bien

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface72m²
Coût Total216 300€
Loyer Annuel16 074€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 430,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nice Bon Voyage, Pont Michel, à 2 pas du terminus du Tram et du centre commercial Leclerc, dans une résidence récente, en étage élevé, grand 3 pièces de72 m² avec 2 terrasses de 8 et 7 m², exposés sud et ouest. Très grand séjour/cuisine ouverte de 32.70 m², lumineux et ensoleillé. La vue est complètement dégagée sur la ville et les collines niçoises. L'appartement est à rénover. Avec l'appartement, vous bénéficiez d'un parking couvert en sous/sol.

DPE: C

  • Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Charges 1829€/an
Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Total : 216 300€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 27 300€
Valeur du bien : 202 300€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1340€/mois
Loyer annuel estimé : 16074€/an
Fourchette totale : 952€ - 1884€/mois
Fourchette annuelle : 11426€ - 22613€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 068,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :63,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 132,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 393,46€
Coût de l'assurance :18 926,25€
Taxe foncière : 1 607,42€/an
Soit par mois : 133,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 152,42€/mois
Soit par an : 1 829,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 339,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 418,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 117 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 32.70 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 300 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 800€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 9000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 45€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 32.70 m² × 40€/m² = 1308€, Main d'œuvre: 792€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 074 €/an
Calcul : 1 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 218 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 757 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 607 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 829 €/an
Calcul : 152 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 711 €
Revenus locatifs : +16 074 €
Charges déductibles : -38 711 €
Résultat foncier Année 1 : -22 637 €(Déficit de 22 637 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 937 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 411 €/an
Revenus locatifs : +16 074 €
Charges déductibles : -11 411 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 663 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11937.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 074 €38 718 €7 225 €-22 644 €10 700 €11 944 €11 944 €
216 396 €11 226 €7 032 €5 170 €--6 774 €
316 724 €11 027 €6 833 €5 697 €--1 077 €
417 058 €10 821 €6 628 €6 237 €---
517 399 €10 608 €6 415 €6 791 €---
617 747 €10 388 €6 195 €7 359 €---
718 102 €10 160 €5 967 €7 942 €---
818 464 €9 925 €5 731 €8 539 €---
918 833 €9 681 €5 488 €9 152 €---
1019 210 €9 429 €5 236 €9 781 €---
1119 594 €9 169 €4 975 €10 426 €---
1219 986 €8 899 €4 706 €11 087 €---
1320 386 €8 620 €4 427 €11 766 €---
1420 794 €8 332 €4 138 €12 462 €---
1521 210 €8 034 €3 840 €13 176 €---
1621 634 €7 725 €3 532 €13 909 €---
1722 066 €7 406 €3 212 €14 660 €---
1822 508 €7 076 €2 882 €15 432 €---
1922 958 €6 734 €2 541 €16 223 €---
2023 417 €6 381 €2 188 €17 036 €---
2123 885 €6 016 €1 823 €17 869 €---
2224 363 €5 638 €1 445 €18 725 €---
2324 850 €5 247 €1 054 €19 603 €---
2425 347 €4 843 €650 €20 504 €---
2525 854 €4 425 €232 €21 429 €---
TOTAL514 860 €236 530 €104 393 €278 330 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 330 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 376 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 376 €-3 210 €+6 586 €
2+3 376 €0 €+3 376 €
3+3 376 €0 €+3 376 €
4+3 376 €+1 548 €+1 828 €
5+3 376 €+2 037 €+1 339 €
6+3 376 €+2 208 €+1 168 €
7+3 376 €+2 383 €+993 €
8+3 376 €+2 562 €+814 €
9+3 376 €+2 746 €+630 €
10+3 376 €+2 934 €+442 €
11+3 376 €+3 128 €+248 €
12+3 376 €+3 326 €+50 €
13+3 376 €+3 530 €-154 €
14+3 376 €+3 739 €-363 €
15+3 376 €+3 953 €-577 €
16+3 376 €+4 173 €-797 €
17+3 376 €+4 398 €-1 022 €
18+3 376 €+4 630 €-1 254 €
19+3 376 €+4 867 €-1 491 €
20+3 376 €+5 111 €-1 735 €
21+3 376 €+5 361 €-1 985 €
22+3 376 €+5 617 €-2 241 €
23+3 376 €+5 881 €-2 505 €
24+3 376 €+6 151 €-2 775 €
25+3 376 €+6 429 €-3 053 €
Total+84 400 €+83 499 €+901 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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